⏱ L’essentiel en 30 secondes
- Les avis de taxe foncière 2026 sont en ligne depuis le 27 août (le 19 septembre si vous êtes mensualisé). Paiement au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en ligne.
- Au régime réel, tout l’avis est déductible : taxe foncière, TEOM et frais de gestion. Au micro-BIC, rien ne se déduit : l’abattement est censé tout couvrir.
- Vous pouvez demander au locataire le remboursement de la TEOM seule. Pas la taxe foncière, pas les frais de gestion.
- En comptabilité : une ligne de charge pour l’avis, une ligne de produit pour la TEOM remboursée. Deux minutes dans Ma compta LMNP.
Il est arrivé dans votre espace impots.gouv.fr, ou dans la boîte aux lettres : l’avis de taxe foncière 2026. Pour un loueur en meublé, ce n’est pas seulement une facture à payer avant la mi-octobre. C’est aussi une charge à enregistrer, et une partie à récupérer auprès du locataire. Voici comment le traiter, ligne par ligne.
📅 Les dates à retenir cette année
- ✅ Non mensualisés : avis en ligne depuis le 27 août, version papier entre le 24 août et le 21 septembre.
- ✅ Mensualisés : avis en ligne à partir du 19 septembre, papier entre le 21 septembre et le 9 octobre.
- ✅ Paiement : 15 octobre à minuit par chèque, TIP ou virement ; 20 octobre à minuit en ligne ou par prélèvement à l’échéance (le compte est alors débité le 25 octobre).
- ⚠️ Les bases ont été revalorisées de +0,8 % en 2026 (coefficient 1,008). Si votre avis a augmenté davantage, c’est le taux voté par votre commune ou votre intercommunalité qui a bougé.
🔍 Lire l’avis : trois lignes, trois traitements différents
Un avis de taxe foncière sur un logement loué en meublé contient en général trois choses.
- La taxe foncière proprement dite (parts communale, intercommunale, taxes spéciales éventuelles). Elle est due par le propriétaire au 1er janvier. Elle reste à votre charge : la loi ne permet pas de la refacturer à un locataire d’habitation.
- La TEOM, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle figure sur le même avis, mais c’est une charge récupérable : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 la range parmi les charges que le bailleur peut demander au locataire.
- Les frais de gestion de la fiscalité directe locale : 3 % sur la taxe foncière, 8 % sur la TEOM. Ils sont prélevés par l’État pour établir et recouvrer l’impôt. Ils ne sont pas récupérables sur le locataire, même la part calculée sur la TEOM : le ministère l’a confirmé et la cour d’appel de Paris l’a jugé.
🧾 Au régime réel : tout l’avis est une charge
Si vous êtes au réel (le régime que vous choisissez en tenant votre comptabilité), la règle est simple : la totalité de l’avis est déductible de vos recettes de location meublée. Taxe foncière, TEOM, frais de gestion : les trois lignes sont des charges de l’exercice, au même titre que l’assurance, les charges de copropriété ou les intérêts d’emprunt.
Deux précisions qui évitent des erreurs fréquentes :
- ✅ La charge se rattache à l’année de l’avis, pas à la date du paiement. La taxe foncière 2026 est une charge de l’exercice 2026, même si vous êtes mensualisé jusqu’en décembre ou si vous payez le 20 octobre.
- ⚠️ L’année de l’achat, le prorata de taxe foncière que vous avez remboursé au vendeur chez le notaire n’est pas une charge déductible : c’est un élément du prix d’acquisition. Seul l’avis reçu à votre nom, à partir de l’année suivante, se déduit.
- ⚠️ Si le logement n’est loué qu’une partie de l’année, ou si vous l’occupez vous-même une partie du temps, seule la fraction correspondant à la période de location se déduit.
Et si votre résultat est déjà à zéro grâce aux amortissements ? La charge n’est pas perdue : elle creuse le résultat avant amortissement, et la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire cette année se met en réserve pour les années suivantes. C’est le mécanisme de l’article 39 C, expliqué dans notre article sur les amortissements non déduits.
📦 Au micro-BIC : rien à déduire, et c’est un argument
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l’administration applique un abattement forfaitaire : 50 % pour une location meublée classique, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Cet abattement est censé représenter toutes vos charges, taxe foncière comprise. Vous ne pouvez donc rien déduire en plus.
Faites le calcul une fois : additionnez taxe foncière, assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, et surtout l’amortissement du bien. Si le total dépasse la moitié de vos loyers, ce qui est le cas de la plupart des propriétaires qui ont acheté à crédit, le réel vous fait payer moins. Le comparatif réel / micro-BIC est ici.
🤝 Récupérer la TEOM auprès du locataire
La TEOM se récupère, mais pas n’importe comment. Tout dépend de ce que prévoit votre bail.
- ✅ Charges au réel avec provisions : vous demandez le montant exact de la TEOM lors de la régularisation annuelle, avec le décompte envoyé au moins un mois avant, et l’avis tenu à disposition du locataire. Vous pouvez remonter jusqu’à trois ans en arrière si vous avez oublié. Le générateur de régularisation des charges prépare le décompte.
- ⚠️ Forfait de charges (très courant en meublé) : le forfait est réputé couvrir la TEOM. Vous ne pouvez pas la réclamer en plus, et vous ne régularisez pas. Si le forfait est trop bas, la TEOM reste à votre charge. À vérifier au moment de fixer ou de réviser le forfait.
- ⚠️ Ce que vous ne pouvez jamais refacturer : la taxe foncière elle-même et les frais de gestion, y compris les 8 % assis sur la TEOM.
🧮 Un exemple chiffré
Un T2 loué meublé à l’année, bail avec charges au réel. L’avis 2026 se présente ainsi :
| Ligne de l’avis | Montant | Déductible au réel | Récupérable sur le locataire |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | 1 000 € | Oui | Non |
| TEOM | 150 € | Oui | Oui |
| Frais de gestion (3 % + 8 %) | 42 € | Oui | Non |
| Total à payer | 1 192 € | 1 192 € | 150 € |
Le coût réel pour vous est donc de 1 192 € − 150 € = 1 042 €. Au régime réel, ces 1 042 € nets viennent en moins de votre résultat imposable. Pour un propriétaire dont la tranche marginale est de 30 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, c’est 491,82 € d’impôt en moins (1 042 × 47,2 %). À 11 % de tranche marginale, 293,84 €. Au micro-BIC : zéro, l’abattement ne bouge pas.
✍️ Comment l’enregistrer dans votre comptabilité
Deux lignes suffisent, et vous les saisissez vous-même.
- L’avis complet en charge : 1 192 €, à la date de l’avis, en impôts et taxes (compte 63512 « Taxes foncières » dans le plan comptable). Vous n’avez pas à séparer la TEOM ni les frais de gestion : tout est déductible, une seule ligne suffit.
- La TEOM remboursée par le locataire en produit : 150 €, à la date où vous la lui demandez, en charges récupérées (compte 708 « Produits des activités annexes »). Ne la déduisez pas de la première ligne : la charge brute d’un côté, le remboursement de l’autre, c’est ce que vérifie l’administration.
Dans Ma compta LMNP, vous décrivez chacune de ces deux opérations en une ligne — la date, la nature, le montant — et le logiciel la traduit en écriture comptable. En fin d’année, le montant se retrouve automatiquement sur le compte de résultat et dans la liasse 2033. Si vous êtes mensualisé, saisissez quand même l’avis en une fois à sa date : les dix prélèvements ne sont que le règlement de cette dette.
📌 En résumé
- Payez avant le 15 octobre (20 octobre en ligne), ou vérifiez que la mensualisation est bien en place.
- Au réel, déduisez l’avis en entier ; au micro-BIC, rien.
- Demandez la TEOM au locataire si le bail est au réel ; au forfait, elle est déjà dedans.
- Une ligne de charge, une ligne de produit : la taxe foncière est réglée, en compta comme au Trésor public.
Vous tenez vous-même votre comptabilité : simple et accessible à tous. Information générale — ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : impots.gouv.fr (calendrier et calcul de la taxe foncière 2026), BOFiP BOI-IF-AUT-40 (frais de gestion), décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables), réponse ministérielle Sénat n° 01689 (2002).