SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quel régime pour votre projet ?
Comparez la fiscalité totale des deux régimes sur votre horizon de détention : imposition annuelle des loyers, puis imposition de la revente. Le résultat s’affiche instantanément.
Simulation indicative reposant sur un modèle simplifié : loyers, charges et intérêts constants ; IS au barème 2026 (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, 25 % au-delà) appliqué au résultat courant puis à la plus-value de cession ; flat tax de 31,4 % sur les distributions (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux, dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026) ; à l’IR, revenus fonciers imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux et plus-value des particuliers avec forfaits (7,5 % de frais, 15 % de travaux au-delà de 5 ans), abattements pour durée de détention et surtaxe au-delà de 50 000 €. Ne sont pas modélisés : le déficit foncier reportable, la CRL, l’évolution des loyers, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, la liquidation de la société, ou une revente des parts plutôt que de l’immeuble. Le bon choix dépend aussi d’éléments non fiscaux (transmission, trésorerie, comptabilité). Pour trancher sur votre situation réelle, réservez une visio gratuite ou découvrez la formation LMNP & SCI.
SCI à l’IR ou à l’IS : deux logiques fiscales opposées
La SCI à l’IR est dite translucide : les loyers sont imposés directement entre les mains des associés, à leur TMI majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans possibilité d’amortir le bâti. En contrepartie, la revente bénéficie du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention menant à l’exonération (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
La SCI à l’IS inverse la logique : l’amortissement du bâti et l’IS à taux réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice) rendent la fiscalité annuelle très légère, mais la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable — les amortissements se « paient » à la sortie — et la flat tax de 31,4 % frappe les distributions. L’impôt n’est pas supprimé, il est déplacé dans le temps. Le simulateur compare la fiscalité totale des deux régimes sur votre horizon de détention.
Questions fréquentes
Peut-on faire passer une SCI de l’IR à l’IS ?
Oui, sur simple option adressée au service des impôts. Depuis 2019, cette option peut être révoquée pendant cinq ans ; passé ce délai, elle devient définitive. Le changement de régime emporte des conséquences fiscales importantes (cessation fiscale, réévaluations) qui méritent un chiffrage préalable.
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Pas à l’IR : la location meublée exercée à titre habituel est une activité commerciale qui fait basculer automatiquement la SCI à l’IS (une tolérance existe sous 10 % des recettes). Pour exploiter du meublé dans un cadre familial en conservant l’IR, la SARL de famille est l’alternative classique.
Le taux réduit d’IS à 15 % s’applique-t-il à une SCI ?
Oui, jusqu’à 42 500 € de bénéfice annuel, à condition que le capital soit entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, avec un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros — des conditions remplies par la plupart des SCI patrimoniales.