Simulateur : location nue vs LMNP au réel
Comparez l’impôt annuel de votre bien loué nu et loué meublé (LMNP au régime réel), et découvrez votre économie potentielle.
Hypothèses : amortissement linéaire du bien sur 20 ans ; imposition au taux TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux ; location nue au régime réel foncier. Résultat indicatif à titre pédagogique, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.
Détail du calcul ligne par ligne
| Location nue | LMNP réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | ||
| Charges de copropriété | ||
| Charges d’entretien | ||
| Autres dépenses | ||
| Assurance PNO | ||
| Taxe foncière | ||
| Intérêts d’emprunt | ||
| Amortissement du bien | — | |
| Logiciel de comptabilité | — | |
| CFE | — | |
| Résultat imposable | ||
| Impôts (TMI + prélèv. sociaux : ) |
Lecture : en LMNP au réel, l’amortissement comptable du bien vient s’ajouter aux charges déductibles. Un résultat imposable négatif crée un déficit reportable : l’impôt est alors de 0 €.
Location nue ou location meublée : ce qui change vraiment pour vos impôts
La location nue relève des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 % ou régime réel avec déduction des charges. La location meublée (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux : au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et, surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. Cet amortissement, sans équivalent en location nue, permet très souvent de réduire fortement — voire d’effacer — l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Le bon choix dépend de votre tranche marginale d’imposition, du poids de vos charges et intérêts d’emprunt, de la valeur amortissable du bien et de votre horizon de détention. Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente : l’arbitrage doit donc se raisonner sur la durée totale du projet. Le simulateur ci-dessus chiffre l’écart d’impôt annuel entre les deux modes de location, à situation identique.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il toujours plus avantageux que la location nue ?
Non, pas systématiquement. L’amortissement donne souvent l’avantage au meublé, mais une TMI faible, des charges élevées ouvrant droit au déficit foncier ou une détention courte depuis la réforme des plus-values peuvent inverser le résultat. C’est précisément ce que le simulateur permet de vérifier.
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?
Oui, généralement au départ du locataire : il faut équiper le logement selon la liste réglementaire du mobilier, conclure un bail meublé (1 an, ou 9 mois étudiant) et déclarer l’activité auprès de l’INPI pour obtenir un SIRET. La fiscalité bascule alors des revenus fonciers vers les BIC.
Quels formulaires de déclaration dans chaque cas ?
En location nue : déclaration 2044 au régime réel, ou report direct sur la 2042 en micro-foncier. En meublé : case 5ND de la 2042-C-PRO au micro-BIC, ou liasse fiscale 2031 puis report du résultat sur la 2042-C-PRO au régime réel.