Démarches pour louer un logement : le guide selon votre situation (2026)

Le DPE est valable 10 ans (tous les DPE d’avant juillet 2021 sont expirés). Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G en résidence principale du locataire — nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites compris. Les classes F seront interdites au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés (ni révision IRL, ni hausse à la relocation).

Bonne nouvelle 2026 : le calcul du DPE a changé au 1er janvier (coefficient de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9). Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F/G — si c’est votre cas, téléchargez gratuitement l’attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire DPE de l’ADEME, sans refaire de diagnostic.

À annexer au bail selon le logement : DPE (tous), constat plomb (construit avant 1949, valable 6 ans si présence, illimité sinon), amiante (permis avant juillet 1997, tenu à disposition), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans, valables 6 ans), état des risques (zones à risques — à établir soi-même sur Géorisques, valable 6 mois, remis dès la première visite), bruit (zone d’exposition au bruit d’un aérodrome).

Certaines communes ou quartiers imposent, pour chaque nouvelle mise en location, soit une autorisation préalable (cerfa 15652, à obtenir avant la signature — silence d’un mois vaut accord), soit une déclaration (cerfa 15651, dans les 15 jours suivant la signature). Renseignez-vous en mairie : le dispositif s’applique au nu comme au meublé, mais pas au saisonnier.

Dans environ 69 communes (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Est Ensemble, Plaine Commune… et depuis 2026 Marseille, Annemasse, Cergy…), le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, à mentionner dans l’annonce et le bail. En zone tendue (plus de 3 700 communes), le loyer d’un nouveau locataire est plafonné au loyer de l’ancien (décret reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027) et le préavis du locataire est réduit à 1 mois.

Mentions obligatoires, même entre particuliers : commune, surface habitable, loyer mensuel avec charges (et leur mode : provisions ou forfait), dépôt de garantie, caractère meublé, classes énergie et climat avec fourchette des dépenses annuelles d’énergie, mention « logement à consommation énergétique excessive » pour F/G, loyers de référence en zone d’encadrement, et l’information Géorisques en zone à risques.

La location d’habitation nue ou meublée classique est en principe libre, mais lisez la clause de destination du règlement. Pour le meublé de tourisme, la loi Le Meur permet désormais aux copropriétés dotées d’une clause d’habitation bourgeoise de l’interdire à la majorité des deux tiers (sauf résidence principale louée moins de 120 jours), et vous devez informer le syndic de votre numéro d’enregistrement. Dans tous les cas, l’assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour tout copropriétaire — et recommandée partout.

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme — résidence principale comme secondaire, dans toute la France — doit être enregistré et disposer d’un numéro d’enregistrement à faire figurer sur chaque annonce (les plateformes retirent les annonces sans numéro valide). Le portail national grand public ouvre au 2e semestre 2026 : en attendant, l’enregistrement passe par le téléservice de votre commune si elle en a un, ou par le cerfa 14004 en mairie. Les numéros déjà obtenus devront être renouvelés sur le portail national.

Si vous louez votre résidence principale : 120 jours maximum par an (la commune peut abaisser à 90) — dépassement sanctionné jusqu’à 15 000 €, avec blocage automatique par les plateformes. Le classement en étoiles (organisme agréé, environ 150 à 500 €, valable 5 ans) reste facultatif mais change tout fiscalement (voir l’étape fiscale).

À Paris, en petite couronne, dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans toute commune qui l’a instauré (faculté élargie par la loi Le Meur), transformer un logement en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d’usage, parfois avec compensation ou soumise à quotas. Depuis fin 2024, les nouvelles autorisations exigent aussi un DPE de classe A à E (et tous les meublés de tourisme hors résidence principale devront être classés A à D au 1er janvier 2034).

Le décret du 31 juillet 2015 impose : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. Un inventaire du mobilier est annexé au bail. Mobilier incomplet = risque de requalification en bail nu (3 ans, fiscalité des revenus fonciers).

Le cumul d’une caution personnelle et d’une assurance loyers impayés est interdit (sauf locataire étudiant ou apprenti). La garantie Visale d’Action Logement est gratuite pour de nombreux profils (moins de 30 ans, salariés en mobilité, bail mobilité). Les pièces exigibles du candidat et de sa caution sont limitées par décret — demander un document hors liste est passible d’amende.

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Le bail doit suivre le contrat type du décret du 29 mai 2015, avec sa notice d’information. Selon la formule : bail nu de 3 ans, meublé d’1 an, étudiant de 9 mois (non reconductible), bail mobilité de 1 à 10 mois (public justifiant d’études, stage, mission, mutation… — charges au forfait, dépôt de garantie interdit, non renouvelable). En colocation à bail unique, la solidarité d’un partant s’éteint à son remplacement et au plus tard 6 mois après son congé. N’oubliez pas le détecteur de fumée et l’attestation d’assurance du locataire à la remise des clés.

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Toute location saisonnière exige un contrat écrit avec le prix et un état descriptif des lieux (90 jours consécutifs maximum au même vacancier). Précisez la nature des sommes versées d’avance : les arrhes permettent à chacun de se dédire (le client les perd, vous remboursez le double si vous annulez), l’acompte engage définitivement les deux parties. Pensez taxe de séjour, capacité maximale et conditions d’annulation.

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Bonne nouvelle : louer nu en direct relève de la simple gestion de votre patrimoine privé. Pas d’inscription à l’INPI, pas de SIRET, pas de CFE pour l’habitation nue. Vos loyers seront simplement déclarés en revenus fonciers avec votre déclaration de revenus (voir l’étape suivante et la section « Chaque année »).

Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an : micro-foncier automatique, abattement forfaitaire de 30 %, une seule case à remplir (4BE). Au-delà, ou sur option (il suffit de déposer une déclaration 2044 — option irrévocable 3 ans) : régime réel, qui déduit les charges réelles et peut créer un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, dispositif prorogé jusqu’à fin 2027). À noter : la loi de finances 2026 a créé le statut du bailleur privé, une option d’amortissement pour certains achats de logements neufs ou rénovés loués nus entre 2026 et 2028.

🧮 Outils du site : simulateur de déficit foncier · nue ou meublée : comparez

Toute location meublée — même un seul bien, même votre résidence principale louée l’été — impose de déclarer le début d’activité sur le guichet unique de l’INPI (l’ancien formulaire P0i n’existe plus). Vous y choisissez votre régime fiscal et recevez un numéro SIRET, à reporter chaque année sur la déclaration et exigé par les plateformes et pour l’enregistrement en mairie. En indivision, un seul SIRET est délivré pour l’indivision (régime réel fortement recommandé dans ce cas). Pas d’amende directe si vous avez oublié, mais régularisez vite : sans SIRET, impossible de déclarer correctement (et le fisc peut remonter jusqu’à 10 ans en cas d’activité occulte).

En meublé longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes (83 600 € à partir des revenus 2026) avec un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien — très souvent gagnant, mais il impose une liasse fiscale (2031) télétransmise et une comptabilité en partie double. Depuis 2025, la réduction d’impôt pour frais de comptabilité n’existe plus (les honoraires restent 100 % déductibles). Attention aussi à la revente : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (voir la section « Vendre »).

🧮 Outils du site : simulateur micro-BIC ou réel · calculateur d’amortissement

Le réel vous tente mais la liasse vous freine ? C’est exactement ce qu’apprend à faire la méthode compta LMNP du site.

Depuis la loi Le Meur (revenus 2025) : meublé de tourisme non classé = micro-BIC plafonné à 15 000 € avec 30 % d’abattement seulement ; meublé classé = 77 700 € et 50 %. Au-delà, ou sur option : régime réel avec amortissements. La TVA ne s’applique que si vous proposez au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception). D’où l’intérêt du classement en étoiles — et souvent du réel pour les non-classés.

🧮 Outil du site : simulateur location saisonnière · micro-BIC ou réel

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en location courte durée, l’affiliation sociale devient obligatoire. Trois options entre 23 000 et 77 700 € : le régime général « économie collaborative » (cotisations sur recettes après abattement de 60 %, 87 % pour les classés), le statut de micro-entrepreneur (6 % des recettes pour un meublé classé), ou le statut de travailleur indépendant au réel. En dessous du seuil : seuls les prélèvements sociaux s’appliquent, aucune démarche URSSAF.

Vous devenez loueur en meublé professionnel (automatiquement, sans option) si vos recettes meublées dépassent 23 000 € ET les autres revenus d’activité du foyer. Conséquences : affiliation URSSAF obligatoire (cotisation minimale d’environ 1 200 € par an même en déficit), mais aussi déficits imputables sans limite et régime des plus-values professionnelles avec exonérations possibles. En longue durée, tant que vous restez LMNP : aucune cotisation sociale, quel que soit le montant des loyers.

Louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, comme résidence principale du locataire, est exonéré d’impôt si le loyer reste « raisonnable » : en 2026, au maximum 215 € par m² et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs (hors charges). Le dispositif est pour l’instant borné au 31 décembre 2026 — à suivre. Vous êtes aussi exonéré de CFE dans ce cas. Au-delà des plafonds : imposition classique dès le premier euro (et les règles LMNP ci-dessus s’appliquent).

La location meublée est une activité professionnelle : elle est soumise à la cotisation foncière des entreprises, même pour un particulier LMNP. Déposez la déclaration 1447-C l’année du démarrage (le SIE l’envoie souvent après l’immatriculation INPI). L’année de création est exonérée, la première année d’imposition réduite de moitié. Exonérations notables : recettes annuelles inférieures à 5 000 €, chambre dans votre résidence principale à loyer raisonnable, meublé de tourisme dans votre habitation personnelle (sauf délibération communale contraire).

À chaque nouveau locataire, départ ou changement d’usage, mettez à jour l’occupation du bien dans votre espace impots.gouv.fr (identité de l’occupant, période, loyer). C’est aussi ce qui vous évite d’être taxé à tort à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou à la taxe sur les logements vacants.

Micro-foncier : le loyer brut en case 4BE de la 2042, c’est tout. Régime réel : formulaire 2044 (charges, travaux, intérêts d’emprunt). Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus fonciers. Vos acomptes de prélèvement à la source s’ajustent dans « Gérer mon prélèvement à la source ».

Micro-BIC : recettes brutes sur la 2042-C-PRO — depuis la campagne 2026, la case 5ND est remplacée par 5NI (longue durée, 50 %), 5NH (tourisme non classé, 30 %) et 5NG (classé, 50 %). Régime réel : liasse 2031 à télétransmettre (le papier n’est plus admis), puis report du résultat sur la 2042-C-PRO. À savoir : les prélèvements sociaux sur les BIC de location meublée passent à 18,6 % (LFSS 2026), et les plateformes transmettent déjà vos recettes au fisc (dispositif DAC7) — déclarez des montants cohérents.

La liasse au réel sans expert-comptable, c’est possible : c’est l’objet de la comptabilité LMNP super simplifiée.

L’avis n’arrive que dans votre espace professionnel en ligne (pas de courrier) : pensez à le consulter en novembre et à programmer le prélèvement. Montant : de l’ordre de 240 à 900 € selon la commune pour la plupart des loueurs (base minimum).

Les plateformes (Airbnb notamment) collectent et reversent automatiquement pour les réservations qu’elles encaissent. Pour vos locations en direct, c’est à vous de collecter auprès des voyageurs, de tenir un registre et de reverser à la commune. Tarif au réel selon le classement (barème fixe pour les classés, 1 à 5 % du prix de la nuitée plafonné pour les non-classés).

La révision n’est possible que si le bail contient une clause de révision, sur la base de l’IRL du trimestre de référence. Elle n’est pas rétroactive : si vous laissez passer un an, elle est perdue pour l’année écoulée. Interdite pour les logements classés F et G.

🔗 Outil du site : générateur de courrier de révision IRL (calcul automatique)

Si le bail prévoit des provisions pour charges, régularisez chaque année : décompte par nature de charges envoyé au moins un mois avant, justificatifs tenus à disposition. Au-delà de 3 ans, c’est prescrit ; transmise avec plus d’un an de retard, la régularisation peut être étalée sur 12 mois par le locataire. En bail mobilité, les charges sont forfaitaires : rien à régulariser.

🔗 Outils du site : générateur de quittance · générateur de régularisation des charges

Réclamez l’attestation d’assurance habitation du locataire (chaque année). Payez la taxe foncière (mi-octobre — seule la TEOM est récupérable dans les charges). Si le logement reste vide entre deux locataires, attention à la taxe sur les logements vacants en zone tendue (17 % puis 34 % de la valeur locative — contestable si la vacance est involontaire). Et gardez tous vos justificatifs : 3 ans au moins côté bail, 10 ans côté amortissements.

120 jours de location par année civile au maximum (90 dans les communes qui l’ont décidé, comme Paris). Les plateformes transmettent désormais vos nuitées aux communes via la plateforme d’État « API Meublés » et bloquent automatiquement les annonces au plafond. Si vous louez sur plusieurs plateformes et en direct, tenez votre propre décompte.

Point clé : « je veux passer en meublé » n’est pas un motif de congé. Vous ne pouvez donner congé à votre locataire en place que pour vendre, reprendre pour habiter ou motif légitime et sérieux, 6 mois avant l’échéance du bail. En pratique : attendez son départ volontaire ou négociez une résiliation amiable. Ensuite : meublez selon la liste officielle, immatriculez-vous à l’INPI sous 15 jours, choisissez micro-BIC ou réel, et déposez la 1447-C pour la CFE.

Côté fiscal, prudence avec le déficit foncier : la fraction imputée sur votre revenu global est reprise si le bien cesse d’être loué nu avant le 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation — et les déficits fonciers reportables ne se transfèrent pas sur les revenus meublés.

🧮 Outil du site : simulateur nue ou meublée — vérifiez que le jeu en vaut la chandelle

Quatre vérifications avant de basculer : ① l’enregistrement du meublé de tourisme (obligatoire partout depuis le 20 mai 2026, numéro sur chaque annonce) ; ② le changement d’usage si c’est une résidence secondaire en commune régulée (jusqu’à 100 000 € d’amende sinon) — avec DPE A-E exigé pour les nouvelles autorisations ; ③ le règlement de copropriété (interdiction désormais possible à la majorité des 2/3) ; ④ la modification de votre activité à l’INPI (gratuite). Et refaites vos calculs : un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de micro-BIC avec 30 % d’abattement.

🧮 Outil du site : simulateur location saisonnière

Déclarez la cessation d’activité sur le guichet unique INPI dans les 30 jours de la fin d’activité (gratuit), puis, si vous étiez au réel, télétransmettez la dernière liasse 2031 dans les 60 jours. Demandez le dégrèvement de CFE au prorata de l’année. Bon à savoir : arrêter sans vendre (reprise pour soi, passage en location nue) ne déclenche aucune imposition de plus-value — c’est la sortie douce du LMNP. Les déficits BIC non utilisés sont en revanche perdus.

En location nue, le congé pour vente vaut offre au locataire, prioritaire pendant 2 mois ; vous pouvez aussi vendre occupé (le bail suit le bien, pas de préemption sauf première vente après division de l’immeuble). En meublé, aucun droit de préemption : congé 3 mois avant l’échéance ou vente occupée libre.

Côté impôt : plus-value des particuliers (19 % + 17,2 %), abattements par durée de détention (exonération d’impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), surtaxe au-delà de 50 000 € de gain. Nouveauté majeure pour le LMNP au réel : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul (prix d’acquisition minoré) — sauf résidences services. Apportez vos tableaux d’amortissement au notaire, c’est lui qui établit la déclaration 2048-IMM. La cessation d’activité (étape précédente) s’applique aussi.

🧮 Outil du site : simulateur de plus-value LMNP (réintégration des amortissements incluse)

Les transmissions à titre gratuit ne déclenchent ni plus-value ni réintégration d’amortissements : le donataire ou l’héritier repart sur la valeur de l’acte. L’héritier qui poursuit une location meublée fait sa propre immatriculation INPI (15 jours) et amortit sur la valeur retenue pour la succession. Au décès d’un loueur en meublé, une déclaration de résultat de cessation est due dans un délai spécifique (6 mois) — faites-vous accompagner par le notaire.

La société n’est ni un totem ni un piège : elle ajoute des formalités (création, comptabilité, déclarations propres) en échange d’avantages patrimoniaux (transmission, association, option IS). Repères simples : pour louer nu à plusieurs ou transmettre, la SCI à l’IR est le grand classique ; pour louer meublé en famille, c’est la SARL de famille (surtout pas la SCI à l’IR, voir le piège ci-dessous) ; pour capitaliser avec des loyers peu imposés au prix d’une sortie plus taxée, la SCI à l’IS. Seul avec un ou deux biens : le nom propre reste souvent le plus simple.

🧮 Outil du site : simulateur SCI à l’IR ou à l’IS

Monter et gérer une SCI sans se tromper, c’est l’un des volets de la formation LMNP et SCI.

Le parcours : rédaction des statuts (acte notarié obligatoire si un immeuble est apporté), dépôt du capital (1 € suffit légalement), annonce légale (tarif 2026 : 191 € HT pour une SCI, 148 € pour une SARL), immatriculation au guichet unique INPI (environ 80 à 90 € tout compris), et déclaration des bénéficiaires effectifs — à tenir à jour sous 30 jours après tout changement (sanction pénale possible : jusqu’à 7 500 € et 6 mois). Ouvrez un compte bancaire dédié dès le départ.

Une SCI à l’IR qui loue nu vit simplement : comptabilité de trésorerie, déclaration 2072 télétransmise chaque année (20 mai en 2026), et chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers (2044) avec les règles habituelles (déficit foncier compris). Pas de dépôt de comptes au greffe pour une SCI. Mais attention : la location meublée est commerciale — si les recettes meublées dépassent 10 % des recettes totales, la SCI bascule à l’IS de plein droit, sur la totalité de ses revenus, souvent découvert en contrôle avec rappels. Pour du meublé en famille, c’est la SARL de famille qu’il faut regarder.

Option IS : par notification écrite au SIE (jamais implicite), révocable pendant 5 exercices puis irrévocable. À la clé : amortissement du bâti et IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (25 % au-delà) — mais des dividendes taxés (PFU porté à 31,4 % en 2026) et surtout une revente sans aucun abattement de durée, calculée sur la valeur nette comptable. SARL de famille : réservée aux parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et pacsés — elle permet le meublé à l’IR (régime LMNP des associés, amortissements compris), avec liasse 2031 pour la société et dépôt des comptes au greffe chaque année. L’entrée d’un tiers au capital fait tomber le régime.

🧮 Outil du site : simulateur SCI à l’IR ou à l’IS

Chaque année : liasse fiscale (2072 pour la SCI IR, 2065 pour l’IS, 2031 pour la SARL de famille) télétransmise pour le 20 mai (clôture au 31 décembre), assemblée générale d’approbation des comptes avec procès-verbal, acomptes d’IS trimestriels dès que l’IS dépasse 3 000 €, CFE (les sociétés y sont soumises même en location nue de locaux professionnels — la location nue d’habitation en reste hors champ), le tout via l’espace professionnel impots.gouv.fr de la société (à créer dès l’immatriculation : les avis de CFE n’y arrivent qu’en ligne), et pour les SARL le dépôt des comptes au greffe (amende de 1 500 € sinon). La déclaration d’occupation « Gérer mes biens immobiliers » s’applique aussi aux personnes morales.