Simulateur : Micro-BIC vs LMNP au réel
Abattement forfaitaire ou déduction des charges réelles avec amortissement : découvrez quel régime vous fait payer le moins d’impôt.
Hypothèses : amortissement linéaire du bien sur 20 ans ; imposition au taux TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux ; abattements micro-BIC en vigueur selon le type de location. Résultat indicatif à titre pédagogique, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.
Détail du calcul ligne par ligne
| Micro-BIC | LMNP réel | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | ||
| Abattement forfaitaire () | — | |
| Charges de copropriété | — | |
| Charges d’entretien | — | |
| Autres dépenses | — | |
| Assurance PNO | — | |
| Taxe foncière | — | |
| Intérêts d’emprunt | — | |
| Amortissement du bien | — | |
| Logiciel de comptabilité | — | |
| CFE | — | |
| Résultat imposable | ||
| Impôts (TMI + prélèv. sociaux : ) |
Lecture : en Micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers, sans autre déduction possible. Au réel, toutes les charges effectives et l’amortissement du bien sont déduits. Un résultat négatif crée un déficit reportable : l’impôt est alors de 0 €.
Micro-BIC ou régime réel : l’arbitrage clé du loueur en meublé
Le micro-BIC séduit par sa simplicité : un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (location meublée de longue durée), aucune comptabilité, un simple report sur la déclaration 2042-C-PRO, dans la limite de 77 700 € de recettes (83 600 € pour les revenus 2026). Le régime réel demande une comptabilité, mais permet de déduire les charges réelles — intérêts, taxe foncière, assurance, frais de gestion — et d’amortir le bien par composants.
La règle d’or : dès que charges, intérêts et amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l’emporte — ce qui est presque systématique avec un crédit en cours. Dans la majorité des dossiers, le réel ramène la base imposable à zéro pendant plusieurs années. En contrepartie, la réforme de 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value à la revente. Le simulateur ci-dessus chiffre l’écart entre les deux régimes dans votre situation.
Questions fréquentes
Comment opter pour le régime réel ?
En exerçant l’option avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, par courrier ou messagerie sécurisée auprès de votre service des impôts des entreprises (le dépôt d’une liasse 2031 vaut également option). Elle se reconduit tacitement et reste réversible chaque année.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond du micro-BIC ?
Un dépassement isolé ne fait pas perdre le micro-BIC : la bascule au régime réel ne devient obligatoire qu’après deux années consécutives de dépassement du seuil. Vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel si c’est plus avantageux.
L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?
Non. L’article 39 C du CGI plafonne l’amortissement déductible au montant du résultat avant amortissement. L’excédent n’est pas perdu pour autant : il est mis en réserve et reportable sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.