Publié le 17 juillet 2026 — textes et fonctionnement vérifiés à cette date.
Il y a, dans la comptabilité de nombreux loueurs en meublé, un trésor dont presque personne ne parle : les amortissements non déduits. Des milliers d’euros de déductions futures, patiemment accumulés année après année… et dont l’administration fiscale ne tient aucun registre officiel. Pas de formulaire dédié, pas de case dans la déclaration, rien. Si vous en perdez la trace — changement de logiciel, de comptable, ou simple oubli — c’est de l’impôt en trop, en silence.
C’est précisément pour combler ce vide que nous venons de mettre en ligne un nouvel outil gratuit dans notre Boîte à outils : le Suivi des amortissements non déduits (art. 39 C).
La réponse en bref. En LMNP au régime réel, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent part dans une réserve réutilisable sans limite de durée — à condition d’en garder la trace. Notre nouvel outil gratuit tient ce registre pour vous : calcul des reports année par année, texte d’annexe prêt à joindre à votre liasse fiscale, export Excel. Sans compte, sans email, et vos chiffres ne quittent jamais votre navigateur. Depuis la réforme de 2025 sur la plus-value, ce suivi peut valoir très cher à la revente.
« Amortissement non déduit » : traduction en français courant
Reprenons depuis le début. Au régime réel, vous déduisez chaque année l’amortissement de votre bien — son usure comptable — ce qui réduit vos loyers imposables, souvent jusqu’à zéro.
Mais il y a une règle de sécurité, posée par l’article 39 C du Code général des impôts : en location meublée non professionnelle, l’amortissement n’a pas le droit de créer un déficit. Il peut ramener votre résultat à zéro, pas en dessous. Concrètement : si vos loyers moins vos charges laissent 2 000 € de résultat et que votre amortissement de l’année est de 4 500 €, vous n’en déduisez que 2 000 €.
Les 2 500 € restants ne sont pas perdus : ils partent dans une réserve, réutilisable les années suivantes dès que votre résultat le permet — et contrairement au déficit classique (reportable 10 ans), cette réserve d’amortissements ne périme jamais. C’est un avoir fiscal sans date d’expiration.
Le problème ? Ce petit trésor ne vit que dans vos papiers. Personne d’autre que vous n’en tient le compte.
Pourquoi ce suivi vaut de l’argent (trois raisons)
1. Pour réutiliser votre réserve au bon moment. L’année où votre crédit se termine ou vos charges baissent, votre résultat redevient positif — c’est là que la réserve entre en jeu et prolonge vos années sans impôt. Encore faut-il savoir combien vous avez en stock.
2. Pour payer moins de plus-value à la revente — le point devenu crucial. Depuis février 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de votre plus-value imposable. Lisez bien : effectivement déduits. Ce qui est resté en réserve n’a pas à majorer votre plus-value — mais le jour venu, c’est à vous d’en apporter la preuve. Un suivi propre, tenu année après année, c’est la différence entre une plus-value calculée juste… et de l’impôt payé sur des déductions que vous n’avez jamais utilisées.
3. Pour répondre sereinement à l’administration. Aucun formulaire officiel n’organise ce suivi : la bonne pratique est de joindre chaque année une mention en annexe libre de votre liasse fiscale détaillant le stock d’amortissements en report. C’est exactement ce que l’outil rédige pour vous.
Ce que fait l’outil, concrètement
Le principe tient en un tableau. Vous indiquez votre premier exercice suivi et votre report initial éventuel, puis, pour chaque année : le non-déduit de l’exercice et ce que vous avez imputé. L’outil calcule le restant à reporter au fil des exercices, sans erreur de cumul possible.
À la sortie, deux boutons font le travail administratif à votre place : l’un copie le texte d’annexe prêt à joindre à votre déclaration de résultats, l’autre télécharge l’intégralité du suivi en Excel, formules incluses, pour vos archives.
Et un détail qui n’en est pas un : aucune donnée n’est transmise. Tout se calcule dans votre navigateur — vos chiffres ne quittent pas votre ordinateur, il n’y a ni compte à créer, ni email à laisser. C’est gratuit, au même titre que les quinze autres simulateurs de notre Boîte à outils.
Mode d’emploi en 3 étapes
- Retrouvez vos chiffres passés. Ils figurent dans vos liasses précédentes et les annexes de votre ancien logiciel ou comptable. Si vous démarrez tout juste au réel, votre report initial est simplement de zéro.
- Saisissez année par année : report entrant, non-déduit de l’exercice, imputation éventuelle. Le bouton « + Ajouter un exercice » allonge le tableau à mesure que les années passent.
- Copiez l’annexe et archivez l’Excel au moment de chaque déclaration. Deux minutes par an, littéralement.
La limite honnête
Cet outil tient le registre — il ne corrige pas ce qui a été mal calculé en amont. Si vos amortissements de départ sont mal posés (pas de ventilation terrain/construction, pas de décomposition par composants), le suivi tracera fidèlement… des chiffres faux. Pour poser les fondations, utilisez notre calculateur d’amortissement par composants — et si vous voulez apprendre à faire l’ensemble vous-même, dans les règles, c’est exactement l’objet de notre formation LMNP & SCI.
Testez-le, et parlons de votre cas
L’outil est en libre accès, sans inscription :
Et si vous découvrez à cette occasion que votre réserve n’a jamais été suivie — ou que vous doutez de vos amortissements de départ —, réservez une visio gratuite : on fait le point ensemble sur votre situation, chiffres en main.
FAQ — Amortissements non déduits et art. 39 C
Où retrouver mes amortissements non déduits des années passées ?
Dans vos liasses fiscales précédentes et leurs annexes, ou dans le dossier remis par votre ancien comptable ou logiciel. En cas de doute sur un montant, mieux vaut le fiabiliser maintenant qu’au moment d’une revente.
Quelle différence avec le déficit reportable 10 ans ?
Le déficit BIC classique (hors amortissements) se reporte 10 ans sur vos revenus de location meublée. La réserve d’amortissements de l’article 39 C, elle, se reporte sans aucune limite de durée. Deux mécanismes distincts, deux suivis distincts.
L’annexe est-elle obligatoire ?
Aucun texte n’impose de formulaire dédié — c’est justement le piège. Joindre chaque année une mention en annexe libre de votre liasse est la bonne pratique : elle date et documente votre réserve, ce qui sécurise à la fois vos déductions futures et votre calcul de plus-value.
Mes données sont-elles transmises ou stockées ?
Non. L’outil fonctionne entièrement dans votre navigateur : rien n’est envoyé, rien n’est stocké sur un serveur, aucun compte ni email n’est demandé. Pensez simplement à télécharger votre Excel pour vos archives.
Article rédigé par Paul Bourdoiseau, fondateur de Compta Form’ — formation à la gestion comptable et fiscale des LMNP et SCI. À paraître dans la série « Les bénéfices du LMNP » : l’amortissement expliqué à un débutant (28 juillet).