Calculateur d’amortissement LMNP par composants
Ventilez votre bien selon la méthode des composants utilisée par les experts-comptables et obtenez vos annuités d’amortissement, période par période.
Votre acquisition
Ventilation du bien par composants
Simulation indicative en amortissement linéaire, année pleine (sans prorata temporis de la première année). La ventilation par composants et les durées proposées correspondent aux pratiques usuelles mais doivent être adaptées à chaque bien (état, âge, nature). Rappels importants : en LMNP au régime réel, l’amortissement déductible ne peut pas créer de déficit BIC (art. 39 C du CGI) — l’excédent est mis en réserve et reporté sans limite de durée ; et depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La tenue d’un tableau d’amortissement conforme est indispensable en cas de contrôle. Pour sécuriser votre ventilation, réservez une visio gratuite ou suivez la formation LMNP & SCI.
L’amortissement par composants, moteur du LMNP au réel
La méthode des composants, référence comptable pour les locations meublées au réel, décompose le bien en éléments à durées de vie distinctes : gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements intérieurs — le terrain, lui, ne s’amortit jamais. Le mobilier s’amortit séparément sur 5 à 10 ans, et les frais d’acquisition peuvent être immobilisés pour suivre la même ventilation.
Résultat : des annuités représentant typiquement 2,5 à 4 % de la valeur du bâti pendant les premières années, qui suffisent souvent à effacer l’impôt sur les loyers. Deux règles encadrent le mécanisme : l’amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C — l’excédent est mis en réserve, jamais perdu) et, depuis 2025, les montants déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Un tableau d’amortissement rigoureux est donc indispensable.
Questions fréquentes
Quelles durées d’amortissement retenir en LMNP ?
Ce calculateur pré-saisit par défaut : 30 ans pour le gros œuvre, 20 ans pour la façade et la toiture, 15 ans pour les installations techniques, 10 ans pour les agencements et 5 ans pour le mobilier. Aucun barème légal n’existe : ces durées se modifient librement dans le tableau et doivent refléter l’état réel du bien pour rester justifiables.
Peut-on amortir les frais de notaire ?
Oui : le calculateur les immobilise automatiquement — ils s’incorporent au prix du bien et suivent la ventilation par composants, déduction faite de la quote-part terrain non amortissable. L’alternative — les passer en charges la première année — reste une option comptable définitive à exercer à l’acquisition.
L’amortissement est-il perdu si mes loyers sont trop faibles ?
Non. L’article 39 C du CGI plafonne la déduction annuelle au résultat avant amortissement, mais l’excédent est mis en réserve et reportable sans aucune limite de durée : il viendra effacer les bénéfices des années suivantes.