Calculateur de rendement locatif
Évaluez la rentabilité brute et nette de votre investissement locatif avant de vous lancer.
Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total d’acquisition. Rendement net = (loyers − charges − taxe foncière − assurances) ÷ coût total. Le cash-flow indiqué est avant impôt et avant mensualité de crédit. Résultat indicatif à titre pédagogique, ne constituant pas un conseil en investissement.
Rendement brut, net, net-net : ne confondez plus
Le rendement brut — loyers annuels divisés par le prix d’acquisition — est celui des annonces immobilières : flatteur, mais trompeur. Le rendement net déduit ce que vous payez réellement : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, vacance. Le rendement « net-net », enfin, intègre la fiscalité, qui varie du simple au triple selon le régime choisi.
Un bon rendement ne suffit pas à faire une bonne opération : c’est le cash-flow mensuel après crédit et impôt qui détermine si l’investissement se porte seul, et le choix du régime fiscal qui protège la rentabilité dans le temps. Le calculateur ci-dessus établit vos rendements brut et net en intégrant les postes que les vendeurs oublient volontiers : vacance locative et charges réelles.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Tout dépend du marché et du risque : autour de 3 à 4 % brut dans les grandes métropoles, 6 à 8 % et davantage dans les villes moyennes. L’essentiel est de comparer des rendements nets, calculés avec des charges et une vacance réalistes.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui. Un rendement honnête se calcule sur le coût total d’acquisition : prix du bien, frais de notaire et d’agence, travaux initiaux. Les exclure gonfle artificiellement le résultat de près d’un point.
Rendement ou cash-flow : que regarder en premier ?
Les deux, car ils ne mesurent pas la même chose : le rendement évalue la performance intrinsèque de l’actif, le cash-flow mesure la soutenabilité mensuelle de l’opération une fois le crédit remboursé et l’impôt payé.