Locations de courte durée : micro-BIC ou réel
Airbnb, gîte, location courte durée : la loi Le Meur a bouleversé la fiscalité des meublés de tourisme. Comparez le micro-BIC et le régime réel sur votre situation, et mesurez l’effet du classement.
Simulation indicative pour un loueur en meublé non professionnel (impôt à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Règles appliquées : plafonds et abattements micro-BIC issus de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (« Le Meur ») et de l’article 50-0 du CGI — non classé 15 000 € / 30 %, classé 83 600 € / 50 % (plafond des revenus 2026-2028), abattement minimum de 305 €. Amortissement au réel estimé forfaitairement à la valeur du bien ÷ 20 ans. En cas de dépassement du plafond, une tolérance permet de conserver le micro-BIC la première année ; la bascule au réel devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement. Non modélisés : les cotisations sociales dues au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, le statut LMP, la CFE, la TVA para-hôtelière, les chambres d’hôtes (régime spécifique), les obligations locales (enregistrement, DPE, quotas). Au micro-BIC, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente, contrairement au réel. Pour arbitrer sereinement, réservez une visio gratuite ou suivez la formation LMNP & SCI.
Détail du calcul ligne par ligne
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Recettes annuelles brutes | — | — |
| Abattement forfaitaire | — | — |
| Charges réelles | — | — |
| Intérêts d’emprunt | — | — |
| Amortissement du bien (valeur ÷ 20 ans) | — | — |
| Base imposable | — | — |
| Taux appliqué (TMI + 17,2 % de PS) | — | — |
| Impôt et prélèvements sociaux | — | — |
Micro-BIC : abattement de 30 % (meublé non classé) ou 50 % (classé), minimum 305 €, appliqué aux recettes brutes. Réel : recettes moins charges, intérêts d’emprunt et amortissement (valeur du bien ÷ 20 ans, moyenne toutes composantes confondues).
Meublé de tourisme : une fiscalité durcie par la loi Le Meur
Depuis les revenus 2025, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes de la location de courte durée. Un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d’abattement au micro-BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles ; au-delà, le régime réel s’impose. Le meublé classé conserve 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) : le classement, autrefois simple argument commercial, est devenu un véritable levier fiscal.
Dans la plupart des dossiers, le régime réel reste la meilleure réponse : frais de plateforme, ménage, conciergerie, intérêts d’emprunt et amortissement du bien dépassent largement l’abattement forfaitaire. Vigilance au-delà de 23 000 € de recettes : des cotisations sociales peuvent se substituer aux prélèvements sociaux en courte durée. Le simulateur ci-dessus compare micro-BIC et réel dans votre situation et chiffre le gain du classement.
Questions fréquentes
Comment faire classer mon meublé de tourisme ?
En sollicitant un organisme accrédité par Atout France : visite d’inspection du logement, décision de classement de 1 à 5 étoiles valable cinq ans, pour un coût de 150 à 400 € — souvent rentabilisé dès la première année grâce au passage de 30 à 50 % d’abattement.
Quelles obligations pour louer en courte durée ?
Déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces (dispositif généralisé par la loi Le Meur), limite de 120 nuits par an pour une résidence principale, exigences de DPE dans les zones réglementées et vérification du règlement de copropriété.
Airbnb : micro-BIC ou régime réel ?
Sous 15 000 € de recettes en non classé, le micro-BIC reste accessible, mais un abattement de 30 % couvre rarement les charges réelles d’une location saisonnière. Avec un crédit en cours ou une conciergerie, le régime réel l’emporte le plus souvent — c’est ce que le simulateur permet de vérifier.