Simulateur de déficit foncier
Location nue au régime réel : quand vos charges et travaux dépassent vos loyers, le déficit efface une partie de votre revenu global. Calculez votre déficit, sa répartition et votre économie d’impôt.
Simulation indicative fondée sur l’article 156, I-3° du CGI : imputation des intérêts d’emprunt en priorité sur les loyers, imputation du déficit issu des autres charges sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée jusqu’à 21 400 € à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 — prorogation loi de finances 2026), report de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Conditions non vérifiées ici : régime réel, location nue maintenue jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation (sinon reprise), double DPE pour le plafond majoré, nature déductible des travaux. L’économie future suppose une TMI constante et des revenus fonciers suffisants. Pour sécuriser votre opération, réservez une visio gratuite.
Le déficit foncier, l’outil de défiscalisation hors plafond des niches
En location nue au régime réel, lorsque charges, travaux et intérêts dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global — salaires compris — jusqu’à 10 700 € par an, et même 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant un logement des classes E, F ou G (dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2027). L’excédent se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. Atout rare : le mécanisme échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
La subtilité que beaucoup ignorent : les intérêts d’emprunt s’imputent en priorité sur les loyers et ne peuvent jamais réduire le revenu global — seules les autres charges y ouvrent droit. L’économie immédiate se calcule à votre TMI seule ; la part reportée effacera des loyers taxés à TMI + 17,2 %. En contrepartie, le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Le simulateur détaille cette mécanique ligne par ligne.
Questions fréquentes
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un local d’habitation : réfection de toiture, ravalement, mise aux normes électriques, isolation, remplacement de chaudière… Jamais les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ne créent aucun déficit imputable.
Quelles conditions pour le plafond majoré de 21 400 € ?
Des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G vers une classe A à D, justifiés par un DPE avant et un DPE après travaux, pour des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (prorogation de la loi de finances 2026). Le rehaussement joue à concurrence des seules dépenses énergétiques déductibles.
Que devient le déficit au-delà du plafond ?
Il n’est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, où il effacera des loyers normalement taxés à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux — une économie future à l’euro souvent supérieure à celle de l’imputation immédiate.