Suivi des amortissements non déduits (art. 39 C)
En location meublée au réel, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non déduite est mise en réserve, reportable sans limite. Tenez votre registre exercice par exercice, générez le texte d’annexe pour la liasse fiscale et exportez le tout en Excel.
Point de départ
Vos exercices
| Exercice | Report entrant (1) | Non déduit de l’exercice (3) | Imputation à la clôture (2) | Restant à reporter |
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Annexe à joindre à la liasse fiscale
Outil indicatif fondé sur l’article 39 C, II du CGI : en location meublée, l’amortissement déductible est plafonné au résultat avant amortissement ; l’excédent est mis en réserve et imputable sans limite de durée. Le fichier Excel reprend vos saisies, les formules de report et le texte d’annexe. Aucune donnée n’est transmise : tout se calcule dans votre navigateur.
L’article 39 C, gardien de vos amortissements LMNP
Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit votre résultat imposable — mais il ne peut jamais le rendre négatif. Chaque année, la part d’amortissement qui dépasse le résultat avant amortissement est « réputée différée » : elle rejoint une réserve qui s’imputera sur les bénéfices des années suivantes, sans aucune limite de durée. Ce mécanisme, prévu par l’article 39 C du CGI, est l’un des grands atouts du LMNP : rien ne se perd.
Encore faut-il pouvoir justifier ce stock. Le registre des amortissements non déduits, joint chaque année en annexe de la liasse fiscale, fait foi en cas de contrôle. Et depuis la réforme de 2025, il a une seconde utilité décisive : à la revente, seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable — votre suivi prouve la part restée en réserve. Pour chiffrer vos annuités, utilisez notre calculateur d’amortissement par composants.
Questions fréquentes
Pourquoi suivre les amortissements non déduits en LMNP ?
Parce que l’article 39 C plafonne l’amortissement déductible au résultat avant amortissement : l’excédent est mis en réserve. Sans registre, impossible de justifier ce stock en cas de contrôle, ni de prouver — à la revente — la part d’amortissements non déduits qui échappe à la réintégration dans la plus-value depuis la réforme de 2025.
Le report des amortissements non déduits est-il limité dans le temps ?
Non. Tant que l’activité de location meublée se poursuit, la réserve d’amortissements s’impute sur les bénéfices futurs sans limite de durée — contrairement au déficit BIC non professionnel, perdu après dix ans.
Comment transmettre ce suivi à l’administration ?
Aucun formulaire dédié n’existe : joignez le texte généré par l’outil en annexe libre de votre liasse fiscale (déclaration 2031 et ses tableaux), chaque année, avec les montants (1), (2) et (3) mis à jour. Conservez le tableau complet dans vos archives comptables.