Simulateur de plus-value LMNP à la revente
Estimez l’impôt sur votre plus-value en cas de vente, avant et après la réforme de la loi de finances 2025.
Simulation indicative fondée sur le régime des plus-values immobilières des particuliers : IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, abattements pour durée de détention (exonération d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI). Ne sont pas pris en compte : la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, les exonérations spécifiques (résidence principale, prix de cession inférieur à 15 000 €…), les amortissements de travaux déjà retenus en majoration du prix, ni les situations particulières. Le calcul exact est établi par le notaire lors de la vente. Pour une étude personnalisée, réservez une visio gratuite.
Plus-value LMNP : la réforme 2025 a changé le calcul à la revente
La vente d’un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, atténués par les majorations forfaitaires (7,5 % de frais, 15 % de travaux au-delà de cinq ans de détention) et par les abattements de durée menant à l’exonération d’impôt à 22 ans, totale à 30 ans. Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances), les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d’acquisition — et la réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que tous les amortissements depuis l’origine sont concernés.
Des exceptions demeurent : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à la réintégration, tout comme les loueurs au micro-BIC qui ne déduisent aucun amortissement. Et le temps reste le meilleur allié : les abattements s’appliquent après réintégration, si bien qu’à 30 ans la réforme ne coûte plus rien. Le simulateur compare l’impôt avant et après réforme, surtaxe au-delà de 50 000 € comprise, en lien direct avec votre tableau d’amortissement.
Questions fréquentes
La réforme s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui. Toute cession réalisée depuis le 15 février 2025 est concernée, quelle que soit la date d’achat ou de mise en location du bien, et la réintégration porte sur l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition — pas seulement ceux postérieurs à 2025 (réponse ministérielle du 24 mars 2026).
Comment limiter l’impact de la réintégration ?
Quatre leviers principaux : la durée de détention (exonération d’impôt à 22 ans, totale à 30 ans), les résidences services expressément exonérées par la loi, la transmission par donation ou succession — qui purge la plus-value latente et les amortissements —, et le régime micro-BIC, non concerné par la réintégration.
Faut-il arrêter d’amortir à cause de la réforme ?
Non, dans la grande majorité des cas : l’économie annuelle procurée par l’amortissement, calculée à votre TMI plus 17,2 %, dépasse généralement le surcoût à la revente, taxé à 19 % et 17,2 % après abattements de durée. Le bilan doit néanmoins être chiffré sur votre horizon de détention réel.