Simulateur de cash-flow locatif net d’impôt
Combien votre bien vous rapporte — ou vous coûte — réellement chaque mois, une fois le crédit remboursé, les charges payées et l’impôt déduit ? Réponse instantanée, régime fiscal par régime fiscal.
Acquisition & financement
Exploitation
Fiscalité
Simulation indicative en première année pleine : mensualité en amortissement constant, intérêts réels des 12 premiers mois, assurance calculée sur le capital initial, prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue (revenus fonciers) et de 18,6 % en location meublée (BIC, taux en vigueur depuis l’imposition des revenus 2025). Au régime LMNP réel, l’amortissement est estimé forfaitairement au prix d’achat ÷ 20 ans. Plafonds appliqués : micro-foncier 15 000 € de loyers, micro-BIC 83 600 € (location meublée longue durée, revenus 2026 à 2028). En régime réel, le déficit n’est pas monétisé ici : en location nue, le déficit foncier est imputable sous conditions (jusqu’à 10 700 €/an) ; en LMNP, l’amortissement excédentaire est mis en réserve (art. 39 C). Non modélisés : évolution des loyers et charges, CFE, régularisations, crédit in fine. Pour bâtir un plan de financement complet, utilisez aussi le simulateur d’emprunt et le calculateur de rendement, ou réservez une visio gratuite.
Cash-flow locatif : la seule question qui compte au quotidien
Le cash-flow, c’est ce qui reste — ou ce qui manque — sur votre compte chaque mois, une fois le loyer encaissé et payés la mensualité de crédit, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges et la gestion locative, puis l’impôt. Positif, le bien s’autofinance ; négatif, il exige un effort d’épargne mensuel qu’il faut connaître précisément avant de signer, pas après.
C’est la fiscalité qui fait le plus souvent basculer le résultat : entre un micro et un régime réel avec amortissement, l’écart atteint fréquemment plusieurs centaines d’euros par mois sur un même bien. Le simulateur intègre les intérêts réels de la première année d’emprunt, la vacance locative et les quatre régimes fiscaux (micro-foncier, nue au réel, micro-BIC, LMNP réel), en complément du calculateur de rendement.
Questions fréquentes
Un cash-flow négatif est-il forcément une mauvaise affaire ?
Non. Un effort d’épargne mensuel peut être un choix patrimonial assumé, notamment sur des emplacements de premier plan où le prix se paie en trésorerie. Le danger n’est pas le cash-flow négatif en soi : c’est de le découvrir après l’achat au lieu de l’avoir chiffré avant.
Comment améliorer le cash-flow d’un investissement locatif ?
Allonger la durée du crédit, renégocier l’assurance emprunteur, opter pour le régime réel afin de déduire charges et amortissement, ajuster le loyer au marché et limiter la vacance : plusieurs dizaines, parfois centaines d’euros mensuels sont récupérables sur un même bien.
Pourquoi le simulateur utilise-t-il les intérêts de la première année ?
Parce que ce sont les plus élevés de toute la vie du prêt et qu’ils sont déductibles au régime réel. L’outil calcule l’échéancier réel des douze premiers mois plutôt qu’une moyenne approximative, pour une base imposable fidèle à la première année pleine.