19 outils gratuits, sans inscription, pour piloter votre fiscalité immobilière : simulateurs LMNP (micro-BIC ou régime réel, amortissement, plus-value), comparateur SCI à l’IR ou à l’IS, calculateurs de rendement et de déficit foncier, et générateurs de documents pour bailleurs (bail, état des lieux, quittance, caution). Renseignez vos chiffres, le résultat s’affiche instantanément.
Choisir son régime fiscal
Location nue vs LMNP au réel
Votre bien vous coûterait-il moins d’impôt en meublé ? Comparez l’imposition des deux modes de location et chiffrez votre économie annuelle.
Lancer le simulateur →Micro-BIC vs LMNP au réel
Abattement forfaitaire ou charges réelles avec amortissement : découvrez quel régime fiscal est le plus avantageux pour votre location meublée.
Lancer le simulateur →SCI à l’IR vs SCI à l’IS
Amortissement et IS à 15 % d’un côté, abattements sur la plus-value de l’autre : comparez la fiscalité totale des deux régimes sur votre horizon.
Lancer le simulateur →Locations de courte durée : micro-BIC ou réel
Loi Le Meur : 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond en non classé. Comparez micro-BIC et réel, et chiffrez le levier du classement.
Lancer le simulateur →Financer et rentabiliser
Simulateur d’emprunt
Mensualité, coût des intérêts, coût de l’assurance : calculez le vrai coût de votre crédit immobilier en quelques secondes.
Lancer le simulateur →Rendement locatif
Rentabilité brute, nette et cash-flow mensuel : évaluez la performance réelle de votre investissement avant de signer.
Lancer le calculateur →Cash-flow locatif net d’impôt
Crédit, charges, vacance et fiscalité selon votre régime : découvrez ce que votre bien vous rapporte — ou vous coûte — vraiment chaque mois.
Lancer le simulateur →Optimiser sa fiscalité
Calculateur de TMI
Quel taux s’applique à votre dernier euro gagné ? Barème 2026, quotient familial, plafonnement et décote : la donnée clé de tous vos arbitrages fiscaux.
Calculer ma TMI →Amortissement LMNP par composants
Gros œuvre, façade, installations, agencements, mobilier : ventilez votre bien comme un expert-comptable et obtenez vos annuités période par période.
Lancer le calculateur →Simulateur de déficit foncier
Travaux, charges, intérêts : calculez votre déficit, sa répartition (revenu global, report 10 ans) et votre économie d’impôt — plafond majoré 21 400 € inclus.
Lancer le simulateur →Plus-value LMNP à la revente
Réforme 2025 : vos amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value. Mesurez l’impact réel sur votre impôt avant de vendre.
Lancer le simulateur →Estimateur IFI
Résidence principale, locatifs, parts de SCI, dettes : calculez votre patrimoine net taxable et sachez en 30 secondes si vous êtes redevable de l’IFI.
Lancer l’estimateur →Documents pour bailleurs
Pour les utiliser dans le bon ordre, de l’annonce à la sortie du locataire, suivez le parcours des démarches de location. Et avant de choisir votre outil d’état des lieux, lisez le comparatif 2026 des solutions d’état des lieux.
Générateur de bail de location
Six modèles : location nue, meublée, bail étudiant, bail mobilité, bail civil (résidence secondaire) et location saisonnière. Contrat conforme (modèle type loi ALUR pour l’habitation), mentions obligatoires 2026, en Word prêt à personnaliser.
Créer mon bail →Générateur d’état des lieux
Entrée ou sortie, meublé ou non : le logement pièce par pièce, les compteurs et l’inventaire du mobilier, dans un document conforme au décret du 30 mars 2016 à télécharger en Word. À la sortie, l’état des lieux d’entrée se reprend en un clic.
Créer mon état des lieux →Générateur de quittances de loyer
Générez en quelques clics une quittance conforme, montant en toutes lettres inclus, à télécharger en Word et à envoyer à votre locataire.
Créer ma quittance →Lettre de révision du loyer (IRL)
Calcul officiel selon l’indice INSEE, mentions légales, alerte DPE F/G : la lettre annuelle à envoyer à votre locataire, en Word modifiable.
Générer ma lettre →Régularisation des charges
Provisions contre charges réelles : le décompte par nature exigé par l’article 23 de la loi de 1989, solde calculé automatiquement.
Générer mon décompte →Acte de caution solidaire
Générez un acte de cautionnement solidaire conforme à l’article 22-1 de la loi de 1989 — mentions obligatoires incluses, en Word prêt à faire signer.
Créer mon acte →Suivi des amortissements non déduits
Art. 39 C : tenez le registre de vos amortissements mis en réserve, générez l’annexe de la liasse fiscale et exportez le suivi en Excel.
Ouvrir l’outil →Guide gratuit
Les 10 erreurs qui coûtent cher en LMNP
Micro-BIC, amortissements, loi Le Meur, plus-value 2025… Les pièges les plus fréquents, leur coût réel et les bons réflexes — condensés en dix minutes de lecture.
Votre e-mail ne sert qu’à vous envoyer le guide et nos conseils fiscaux. Désinscription en un clic.
Questions fréquentes
Ces outils sont-ils vraiment gratuits ?
Oui. Les 19 simulateurs et générateurs sont gratuits, sans inscription et sans collecte d’email : vous renseignez vos chiffres, le résultat s’affiche immédiatement dans la page.
Les calculs sont-ils à jour des règles fiscales ?
Chaque outil intègre les règles en vigueur qui le concernent : barème de l’impôt 2026 pour la TMI, loi Le Meur pour la location saisonnière, réforme 2025 de la plus-value LMNP (réintégration des amortissements). Ils sont mis à jour à chaque évolution législative majeure.
Un simulateur suffit-il pour faire ma déclaration LMNP ?
Les simulateurs vous aident à choisir le bon régime et à estimer votre impôt. Pour tenir votre comptabilité au régime réel et remplir vous-même votre liasse fiscale (2031-2033), la formation LMNP et SCI vous guide pas à pas, en 3 heures d’atelier en direct.
Les documents générés sont-ils conformes ?
Chaque générateur suit le modèle légal qui s’applique : contrat type de la loi ALUR pour le bail, article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour l’acte de caution, décompte par nature de charges pour la régularisation. Les documents se téléchargent en Word et restent modifiables.
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Et pour votre comptabilité
Au-delà de ces outils, Compta Form’ édite quatre logiciels de comptabilité en ligne, eux aussi 100 % gratuits et sans abonnement : Ma compta LMNP pour la location meublée au réel, Ma compta BNC pour les professions libérales, Ma compta agricole pour les exploitants au réel simplifié et Ma compta BIC pour les commerçants et artisans. Vous hésitez entre les quatre ? Choisir ma comptabilité.