Publié le 4 août 2026 — règles et chiffres vérifiés à cette date. Épisode 3 de notre série « Les bénéfices du LMNP ».
C’est la question qui arrive avant même la première visite : « je loue vide ou meublé ? ». Et elle se règle trop souvent au comptoir : « le meublé, c’est de la gestion », « le nu, c’est la tranquillité ». Nous allons faire mieux. Un match à la régulière, round par round, avec un vrai bien, de vrais chiffres, les règles 2026 — et un verdict par profil, parce que la bonne réponse n’est pas la même pour tout le monde.
La réponse en bref. Pour la majorité des appartements de petite et moyenne surface, le LMNP au régime réel gagne le match aux points : grâce à l’amortissement, vos loyers échappent à l’impôt pendant des années, quand la location nue abandonne chaque année 45 à 50 % de son résultat au fisc (tranche à 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux). Mais le nu garde deux vrais atouts — la stabilité locative et le déficit foncier en cas de gros travaux — et 2026 lui apporte même un amortissement sous conditions strictes, le nouveau « statut du bailleur privé ». Démonstration complète.
Les règles du match : on compare le meilleur des deux camps
Un match honnête ne compare pas le meilleur du meublé au pire du nu. Côté meublé, nous alignons donc le LMNP au régime réel — et surtout pas le micro-BIC, ce régime par défaut qui renonce à l’amortissement et coûte de l’argent à la plupart des bailleurs (nous l’avons chiffré ici). Côté nu, ses trois régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers), le réel foncier (charges réelles, mais pas d’amortissement) et, depuis cette année, le statut du bailleur privé — on y vient plus bas.
Le fil rouge, vous le connaissez : Thomas, notre lecteur du pilier de la série, et son T2 à Rennes acheté 120 000 € (+ 6 500 € de mobilier), loué 650 € par mois en meublé. Le même bien, loué vide, partirait autour de 600 € par mois : le meublé se loue plus cher, c’est d’ailleurs son premier avantage.
Round 1 — L’impôt sur les loyers : K.-O. technique
Thomas est dans la tranche à 30 %. Ses loyers subissent donc, au-delà des abattements et charges, 30 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux = 48,6 %. Voici le même appartement dans les trois formules classiques :
| Formule | Base imposable | Impôt + PS par an | Sur 10 ans |
|---|---|---|---|
| Nu au micro-foncier (7 200 € de loyers − 30 %) | 5 040 € | ≈ 2 450 € | ≈ 24 500 € |
| Nu au réel foncier (≈ 3 000 € de charges déduites) | 4 200 € | ≈ 2 040 € | ≈ 20 400 € |
| LMNP au réel (charges + ≈ 7 100 € d’amortissements) | 0 € | 0 € | ≈ 0 € |
La différence tient en un mot : l’amortissement. La location nue n’y a pas droit ; le LMNP au réel déduit chaque année l’usure comptable du bien et du mobilier — nous avons détaillé tout le calcul de Thomas la semaine dernière. Précision d’honnêteté : au réel foncier, l’impôt remonte doucement avec le temps (les intérêts d’emprunt déductibles diminuent), tandis qu’en LMNP, Thomas met même ≈ 2 600 € d’amortissements de côté chaque année en réserve (article 39 C), qui prolongeront son « zéro impôt » bien au-delà de dix ans.
Round sans appel pour le meublé.
Round 2 — Loyers, stabilité, rotation : le nu marque des points
Soyons aussi francs dans l’autre sens. Le meublé se loue plus cher (couramment 8 à 15 % de mieux) et se libère plus vite : bail d’un an (neuf mois pour un étudiant), préavis locataire d’un mois, dépôt de garantie de deux mois. Revers de la médaille : ça tourne. Remises en état plus fréquentes, mobilier à entretenir puis à renouveler, et parfois quelques semaines de vacance entre deux locataires.
La location nue, c’est l’inverse : bail de trois ans, préavis locataire de trois mois (un mois en zone tendue), locataires installés — une famille peut rester dix ans. Moins de rendement brut, moins de rotation, moins de sollicitations.
L’arbitre note aussi le contexte : à Rennes, ville étudiante, un T2 meublé se reloue en quelques jours. Une maison familiale dans une commune calme du Grand Ouest, elle, trouvera plus naturellement un locataire stable… en nu. Round partagé : rendement au meublé, tranquillité au nu.
Round 3 — La charge de gestion : avantage au nu, mais moins qu’on le croit
Le nu au micro-foncier, c’est deux cases sur la déclaration. Le LMNP au réel, c’est une comptabilité, une liasse fiscale, un tableau d’amortissement et une CFE de quelques centaines d’euros selon la commune. Voilà pour le décor.
Mais posons la question qui fâche : accepteriez-vous de payer 2 000 € d’impôt de plus chaque année pour vous épargner une liasse fiscale ? C’est exactement le prix du confort administratif dans le cas de Thomas. Cette liasse s’apprend — c’est précisément ce que nous enseignons dans notre formation LMNP & SCI, en français courant — ou se délègue pour bien moins que l’écart d’impôt. Round au nu, mais aux points seulement.
Round 4 — La revente : l’écart se resserre, le LMNP reste devant
Depuis 2025, les amortissements effectivement déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente. La location nue, elle, ne réintègre rien. Le round est-il perdu ? Additionnons tout, revente au bout de dix ans comprise :
- Nu au micro-foncier : ≈ 24 500 € payés sur les loyers, rien à la revente ;
- Nu au réel : ≈ 20 400 € payés, rien à la revente ;
- LMNP au réel : 0 € pendant dix ans, puis ≈ 13 000 € de surcoût de plus-value (le calcul détaillé est dans l’épisode 2).
Le LMNP termine devant de 7 000 à 11 500 € — en ayant, en plus, laissé l’argent dans la poche de Thomas pendant dix ans plutôt que dans celle du Trésor. Et si Thomas conserve son bien jusqu’aux exonérations de plus-value (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) ou le transmet, le surcoût disparaît purement et simplement : l’écart grimpe alors à plus de 20 000 €. Round au meublé, à la décision.
Round 5 — Le déficit foncier : le round que le nu gagne franchement
Il existe un scénario où la location nue frappe plus fort : les gros travaux. Au réel foncier, un chantier important crée un déficit imputable jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global — vos salaires, donc — avec un plafond porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le bien du statut de passoire (dispositif prolongé jusqu’à fin 2027), le surplus se reportant dix ans sur vos loyers futurs.
Le LMNP ne sait pas faire cela : l’article 39 C interdit à l’amortissement de créer un déficit imputable — les excédents patientent en réserve. Pour un contribuable à TMI 41 % qui engage 40 000 € de travaux, le nu au réel offre un retour fiscal immédiat que le meublé ne peut pas égaler. Round net pour le nu en cas de rénovation lourde.
Nouveauté 2026 — Le statut du bailleur privé : le nu s’offre (un peu) d’amortissement
C’est LA nouveauté de la loi de finances 2026, en vigueur depuis février : pour la première fois, la location nue peut amortir. De 3 à 5,5 % par an selon le niveau de loyer pratiqué, avec une déduction plafonnée de 8 000 à 12 000 € par an (10 700 € dans l’ancien), pour les acquisitions réalisées jusqu’à fin 2028.
Avant de vous emballer, la liste des conditions : immeubles collectifs uniquement (maisons individuelles exclues), loyers plafonnés façon Loc’Avantages, interdiction de louer à sa famille, engagement de location de 9 ans, régime réel obligatoire, et — dans l’ancien — au moins 30 % du prix d’achat en rénovation énergétique pour atteindre un DPE A, B ou C. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, là aussi.
Notre lecture : un vrai outil pour un projet ciblé — du neuf en immeuble collectif, avec un loyer plafonné assumé — mais pas un « LMNP-bis ». Pour le T2 ancien de Thomas, sans 30 % de travaux et loué au prix du marché, le dispositif ne s’applique tout simplement pas. Le LMNP reste la seule voie d’amortissement sans plafond de loyer, sans engagement de durée et sans condition de travaux.
Le verdict par profil
| Votre situation | Notre lecture |
|---|---|
| Studio, T2, T3 en ville, locataires mobiles | LMNP au réel, sans hésiter : rounds 1 et 4 décisifs |
| Gros travaux (≥ 25-30 % du prix), TMI 30-45 % | Nu au réel + déficit foncier d’abord ; bascule en meublé envisageable une fois les travaux absorbés |
| Maison familiale en secteur peu tendu | Nu — le marché meublé y est mince ; réel foncier dès que les charges dépassent 30 % des loyers |
| Neuf en immeuble collectif, loyer plafonné accepté 9 ans | Statut du bailleur privé à chiffrer face au LMNP, au cas par cas |
| Déjà bailleur en nu, lassé de l’impôt | Passage au meublé au prochain départ de locataire — avec inscription du bien à sa valeur vénale actuelle |
Le piège commun aux deux camps : rester au régime par défaut
Dernier enseignement du match, et il vaut pour tout le monde. Côté meublé, le micro-BIC est le régime par défaut : son abattement de 50 % a l’air généreux, mais il vous fait renoncer à l’amortissement — dans la quasi-totalité des dossiers que nous ouvrons, il coûte de l’argent par rapport au réel (le guide complet est ici). Côté nu, même mécanique en pire : le micro-foncier n’abat que 30 %, alors qu’un simple crédit en cours ou quelques travaux suffisent à porter vos charges réelles au-delà. Dans les deux camps, le régime par défaut est un confort qui se paie cher — le bon réflexe est toujours de chiffrer l’option au réel avant de laisser faire.
Votre match à vous, tranché en 30 minutes
Thomas est un cas d’école ; votre bien, votre tranche d’imposition et votre projet de travaux sont uniques. En visio gratuite, on pose vos chiffres — loyers, charges, TMI, travaux éventuels — et on tranche nu ou meublé, micro ou réel, sur votre situation. Vous repartez avec les ordres de grandeur, que vous travailliez ensuite avec nous ou non.
FAQ — LMNP ou location nue
Peut-on passer de la location nue au meublé ?
Oui : au départ du locataire (ou avec son accord, via un nouveau bail meublé), vous meublez le logement selon la liste réglementaire, déclarez le début d’activité de loueur en meublé, et basculez des revenus fonciers vers les BIC. Bonus décisif : le bien s’inscrit à l’actif à sa valeur vénale du jour, pas à votre prix d’achat d’il y a dix ans — vos amortissements repartent sur une base souvent supérieure (explications dans l’épisode 2).
Les prélèvements sociaux sont-ils les mêmes dans les deux cas ?
Oui, 18,6 % depuis 2026, en nu comme en meublé non professionnel. Toute la différence est dans l’assiette : en LMNP au réel, ils s’appliquent à un résultat souvent ramené à zéro par l’amortissement — 18,6 % de zéro, cela reste zéro.
Le statut du bailleur privé remplace-t-il le LMNP ?
Non. Il amortit moins (3 à 5,5 %, plafonné), impose des loyers plafonnés, un engagement de 9 ans et un immeuble collectif. Le LMNP amortit sans plafond de loyer ni engagement de durée, sur tout type de bien. Les deux peuvent en revanche cohabiter dans un même patrimoine, chacun sur son bien.
Micro-foncier ou réel, en location nue ?
Comptez vos charges : dès qu’elles dépassent 30 % de vos loyers — un crédit en cours suffit souvent —, le réel foncier devient gagnant. Le micro-foncier ne se justifie que pour un bien sans emprunt, sans travaux et avec peu de charges.
Et pour une maison individuelle ?
Le statut du bailleur privé l’exclut, mais le match nu / meublé reste entier : une maison peut tout à fait se louer en meublé si le marché local s’y prête. C’est le profil du locataire visé — famille stable ou occupant mobile — qui doit trancher, avant la fiscalité.
Sources : Trackstone — Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, LF 2026) · Trackstone — Micro-foncier 2026 · Anderlaine — LF 2026 : ce qui change pour le bailleur · impots.gouv.fr — Revenus fonciers — vérifiés le 4 août 2026.
Article rédigé par Paul Bourdoiseau, fondateur de Compta Form’. Précédemment dans la série : Les 7 avantages du LMNP en 2026 · L’amortissement expliqué à un débutant. Dernier épisode : préparer sa retraite avec le LMNP (11 août).
Pour comparer sur vos propres chiffres, utilisez le simulateur location nue ou LMNP ; et si le meublé au réel l’emporte, vous pouvez tenir votre comptabilité gratuitement avec Ma compta LMNP.