Publié le 28 juillet 2026 — règles et chiffres vérifiés à cette date. Épisode 2 de notre série « Les bénéfices du LMNP ».
Le mot fait fuir. « Amortissement » sonne comme un cours de comptabilité un vendredi à 17 h, et c’est précisément pour cela que tant de bailleurs passent à côté du mécanisme le plus puissant de toute la fiscalité immobilière. La semaine dernière, dans notre article pilier, nous l’avons appelé « le bénéfice roi » du LMNP. Aujourd’hui, on ouvre le capot — et dans huit minutes, vous saurez exactement pourquoi la majorité des loueurs en meublé au régime réel ne paient pas d’impôt sur leurs loyers.
La réponse en bref. Au régime réel, vous déduisez chaque année l’usure comptable de votre bien : c’est l’amortissement. Le logement se décompose en « morceaux » (gros œuvre, toiture, installations, agencements, meubles) qui s’usent chacun à leur rythme, et cette usure — que vous ne payez jamais de votre poche — vient gommer vos loyers imposables, très souvent jusqu’à zéro, pendant des années. Ce n’est ni une astuce ni une niche fragile : c’est de la comptabilité ordinaire, celle que toutes les entreprises de France pratiquent. Démonstration complète sur un cas réel.
La métaphore qui explique tout : la camionnette de l’artisan
Un plombier achète une camionnette 30 000 €. Personne ne trouve anormal qu’il déduise chaque année une part de ce prix de ses bénéfices : sa camionnette s’use, perd de la valeur, devra être remplacée. C’est une charge réelle de son activité, étalée dans le temps.
Votre location meublée fonctionne exactement pareil. En LMNP au réel, vous êtes fiscalement un « petit entrepreneur » — et votre outil de travail, c’est l’appartement. Ses murs vieillissent, sa toiture fatigue, sa chaudière a une espérance de vie, sa cuisine se démode. Le fisc admet donc que vous déduisiez chaque année cette usure de vos loyers.
« Mais mon appartement prend de la valeur, il ne s’use pas ! » — objection classique, et c’est là que tout se joue : la valeur de marché (ce que paierait un acheteur) et la valeur comptable (l’état d’usure des composants) sont deux choses différentes. Votre bien peut se revendre plus cher et avoir une chaudière en fin de vie. L’amortissement ne parle que de la seconde — et c’est parfaitement légal, prévu par les textes, appliqué par toutes les entreprises.
On n’amortit pas « le bien », on amortit ses morceaux
Deuxième idée reçue à corriger : on n’amortit pas l’appartement d’un bloc. La méthode correcte — celle qui sécurise votre dossier face à l’administration — est l’amortissement par composants. Chaque partie du bien a sa propre durée de vie :
| Composant | Part indicative du prix | Durée retenue |
|---|---|---|
| Terrain | 15 % | Non amortissable |
| Gros œuvre / structure | 30 % | 30 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 20 % | 20 ans |
| Installations générales et techniques | 20 % | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 15 % | 10 ans |
| Mobilier et équipements | en sus, sur facture | 5 à 10 ans |
Ces parts (100 % du prix du bien) et ces durées sont celles que nous utilisons par défaut dans notre calculateur d’amortissement par composants — elles s’ajustent ensuite à chaque bien. Deux pièges à repérer tout de suite. Le terrain ne s’use pas : il doit être sorti du calcul (autour de 15 % du prix, davantage dans les grandes villes). Et les durées doivent rester justifiables — c’est leur réalisme qui sécurise votre dossier en cas de contrôle. Les frais de notaire, eux, s’incorporent au prix du bien et suivent la ventilation — ou peuvent, au choix, être déduits immédiatement la première année.
Le calcul complet : on rouvre le dossier de Thomas
Souvenez-vous de Thomas, notre lecteur du pilier de la série : T2 meublé à Rennes, 650 € par mois, soit 7 800 € de loyers annuels. Nous avions annoncé « ≈ 7 000 € d’amortissements » sans détailler. Voici enfin d’où sortent ces chiffres.
Thomas a acheté 120 000 €, plus 6 500 € de mobilier. Ventilation :
| Élément | Valeur | Durée | Amortissement / an |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 18 000 € | — | 0 € |
| Gros œuvre / structure (30 %) | 36 000 € | 30 ans | 1 200 € |
| Façade, étanchéité, toiture (20 %) | 24 000 € | 20 ans | 1 200 € |
| Installations générales et techniques (20 %) | 24 000 € | 15 ans | 1 600 € |
| Agencements intérieurs (15 %) | 18 000 € | 10 ans | 1 800 € |
| Mobilier et équipements | 6 500 € | 5 ans | 1 300 € |
| Total | ≈ 7 100 € / an |
C’est le calcul exact que produit notre calculateur par composants avec ses durées par défaut. Ajoutez les ≈ 3 300 € de charges réelles de Thomas (copropriété, taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, comptabilité) : ses loyers de 7 800 € sont effacés et au-delà. Résultat imposable : 0 €. Ni impôt, ni prélèvements sociaux sur ses loyers — pendant que son crédit se rembourse.
Mais attention : ses loyers moins ses charges ne laissent que 4 500 € de place, et son amortissement en « produit » plus de 7 000. Les ≈ 2 600 € de déductions excédentaires ne sont pas perdus : l’amortissement n’ayant pas le droit de créer un déficit (article 39 C du CGI), cet excédent part chaque année dans une réserve réutilisable sans limite de durée — un trésor qui grossit vite et qu’il faut suivre à la trace. C’est exactement ce que nous avons détaillé — et outillé — dans notre article de début juillet : notre outil gratuit de suivi 39 C tiendra le registre des ≈ 2 600 € annuels de Thomas, année après année.
Et à la revente ? La vérité, chiffres en main
Parlons franchement de ce qui a changé. Depuis février 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Certains en ont conclu que « l’amortissement était mort ». Faisons le calcul au lieu de conclure.
Chaque année, l’amortissement évite à Thomas l’impôt sur 4 500 € de base (ses loyers moins ses charges), soit ≈ 2 190 € d’économie annuelle avec sa tranche à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur dix ans : ≈ 22 000 € d’impôt non payé.
S’il revend au bout de dix ans, les amortissements déduits majorent sa plus-value imposable — surcoût de l’ordre de 13 000 € dans son cas, car la plus-value bénéficie d’un taux plus doux que ses revenus (19 % + 17,2 %, réduits par les abattements de durée de détention). Bilan net : environ 9 000 € de gain, plus dix ans de trésorerie. Et s’il garde le bien au-delà de 22-30 ans, ou s’il le transmet, la plus-value s’efface — il ne « rend » alors jamais rien.
L’amortissement n’est pas mort en 2025. Il est devenu un mécanisme qui se pilote : différer de l’impôt à ~48,6 % pour en repayer une partie plus tard à un taux moindre — ou jamais — reste un excellent contrat.
Les 4 erreurs classiques (vues et revues dans les dossiers)
- Amortir le bien d’un bloc, sans composants : dossier fragile en cas de contrôle et déductions sous-optimisées les quinze premières années — là où elles comptent le plus.
- Oublier de sortir le terrain. Amortir 100 % du prix est l’erreur qui se voit immédiatement dans une liasse — et qui coûte cher à régulariser.
- « Amortir de tête », sans tableau d’amortissement dans la liasse fiscale : une déduction non documentée est une déduction contestable.
- Perdre le suivi des amortissements non déduits. Depuis la réforme de la plus-value, prouver ce qui est resté en réserve, c’est de l’impôt en moins à la revente — l’outil gratuit est fait pour ça.
Poser ses amortissements en 3 étapes
- Ventilez votre prix d’acquisition : terrain, puis composants. Notre calculateur d’amortissement par composants vous donne une base propre en cinq minutes.
- Retenez des durées réalistes — celles du tableau ci-dessus sont des ordres de grandeur admis en pratique. La bonne durée se justifie, elle ne se « maximise » pas.
- Inscrivez et suivez : tableau d’amortissement joint à chaque liasse, réserve 39 C tenue à jour. Deux documents qui transforment un contrôle fiscal en formalité.
Vous l’avez compris : le mécanisme est simple, c’est le paramétrage initial qui demande de la rigueur — ventilation, durées, première liasse. C’est là que l’on se trompe seul, sans s’en apercevoir, et pour des années. Chez Compta Form’, c’est précisément ce que nous vous apprenons à faire vous-même, en français courant, avec un interlocuteur direct : notre formation LMNP & SCI fait de vous le pilote de votre propre comptabilité — et si vous hésitez encore entre micro-BIC et réel, notre guide comparatif tranchera sur vos chiffres.
Vos amortissements, calculés ensemble — gratuitement
Envie de savoir ce que l’amortissement changerait pour votre bien ? Réservez une visio gratuite : on ventile votre prix d’acquisition ensemble, on estime votre amortissement annuel, et vous repartez avec les ordres de grandeur de votre future imposition — que vous travailliez ensuite avec nous ou non.
FAQ — L’amortissement en LMNP
Combien peut-on amortir chaque année ?
Avec la répartition et les durées par composants de notre calculateur, l’amortissement du bâti représente souvent 4 à 6 % du prix hors terrain par an les premières années, plus le mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien de 120 000 €, comptez grossièrement 6 000 à 7 000 € par an mobilier compris — bien plus que ce qu’il faut pour neutraliser la plupart des loyers, l’excédent partant en réserve 39 C.
Mon bien est loué depuis des années : puis-je encore amortir en passant au réel ?
Oui, et c’est même une excellente nouvelle : lors du passage du micro-BIC au réel, le bien s’inscrit à l’actif à sa valeur vénale au jour de l’inscription — sa valeur de marché actuelle, pas votre prix d’achat d’il y a dix ans. Vous amortissez donc sur une base souvent supérieure.
L’amortissement est-il obligatoire au régime réel ?
La comptabilité au réel le constate, oui — et vous n’avez aucune raison de vous en priver : c’est lui qui fait tout l’intérêt du régime. La règle du 39 C garantit qu’il ne crée jamais de déficit ; l’excédent part simplement en réserve.
L’amortissement augmente-t-il l’impôt à la revente ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025, à un taux généralement inférieur à celui que vous économisez chaque année, et avec des abattements de durée. Sur la durée, le bilan reste très largement positif — et il devient neutre si vous conservez longtemps ou transmettez. C’est un arbitrage qui se chiffre : nous le faisons avec vous en visio.
Faut-il un expert-comptable pour amortir ?
Non. La ventilation par composants et le tableau d’amortissement sont à la portée d’un particulier outillé et formé — c’est exactement l’objet de notre formation. Le point de vigilance n’est pas de « savoir calculer », c’est de bien poser les fondations la première année.
Sources : BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (inscription à l’actif, valeur vénale en cours d’exploitation) · impots.gouv.fr — La location meublée · LégiFiscal — Plus-value LMNP et réintégration des amortissements (LF 2025, art. 84) — vérifiés le 28 juillet 2026.
Article rédigé par Paul Bourdoiseau, fondateur de Compta Form’. Précédemment dans la série : Les 7 avantages du LMNP en 2026. Prochain épisode : LMNP ou location nue, le match chiffré (4 août).