Facturation électronique : c’est en vigueur depuis le 1er septembre. Et pour votre LMNP ?

C’est passé le 1er septembre, sans bruit et sans courrier dans votre boîte aux lettres. La facturation électronique est entrée en vigueur, et depuis, la question tourne en boucle chez les loueurs en meublé : « est-ce que ça me concerne ? » La réponse la plus répandue sur internet est « non, vous n’êtes pas assujetti à la TVA, passez votre chemin ». Elle est fausse — à moitié seulement, mais la moitié qui manque est celle qui vous demande de faire quelque chose.

📅 Ce qui a changé le 1er septembre, exactement

La réforme sépare deux obligations qui n’ont pas le même calendrier.

• ✅ Recevoir une facture électronique : obligatoire pour tout le monde depuis le 1er septembre 2026, quelle que soit la taille de l’entreprise, dès lors qu’elle est établie en France, assujettie à la TVA et dispose d’un numéro SIREN.
• ✅ Émettre une facture électronique : depuis le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire seulement. Les PME et les micro-entreprises ont jusqu’au 1er septembre 2027.

Autrement dit, depuis quelques jours, vos fournisseurs les plus gros — syndic, énergéticien, assureur, plateforme de réservation — sont en train de basculer leurs factures au format électronique. Il faut que vous puissiez les recevoir.

🔍 Le point que presque tout le monde rate : « exonéré » n’est pas « non assujetti »

Vos loyers de location meublée d’habitation ne supportent pas de TVA : c’est l’article 261 D du Code général des impôts qui les en exonère. D’où le raccourci : pas de TVA, donc pas concerné.

Sauf que la TVA distingue deux situations très différentes. Le non-assujetti n’exerce aucune activité économique — il est totalement hors du champ. L’assujetti exonéré, lui, exerce bien une activité économique, mais la loi dispense ses opérations de TVA. Un loueur en meublé est dans le second cas : il exerce une activité, il a un SIRET, il déclare des BIC. Il est assujetti, et exonéré.

La DGFiP a publié une fiche spécifiquement consacrée aux loueurs en meublé, et elle tranche la question sans détour : les bailleurs exonérés n’ont pas d’obligation d’émission, mais « en réception, bien qu’exonérés, ils restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ».

Et le SIREN, vous l’avez : depuis 2023, tout loueur en meublé doit s’immatriculer dans les quinze jours du début de son activité. La condition est donc remplie dans la quasi-totalité des cas.

🏢 Et pour une SCI ?

La DGFiP a publié une fiche jumelle pour les SCI, et la logique est identique. Ce n’est pas le régime fiscal de la société (IR ou IS) qui compte, mais son assujettissement à la TVA.

• ✅ SCI de location nue d’habitation : assujettie mais exonérée, comme le LMNP. Rien à émettre, mais elle doit pouvoir recevoir.
• ✅ SCI purement patrimoniale, qui ne loue rien — un bien mis gratuitement à disposition des associés, par exemple : aucune activité économique, donc totalement hors champ. C’est le seul cas où il n’y a vraiment rien à faire.
• ⚠️ SCI assujettie à la TVA — locaux professionnels loués nus avec option pour la TVA, activité para-hôtelière : elle est concernée de bout en bout. Réception depuis le 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 pour une PME ou une micro-entreprise, plus l’e-reporting.

⚠️ Les loueurs qui, eux, devront émettre

Tous les loueurs en meublé ne sont pas exonérés de TVA. Vous y êtes assujetti si vous relevez de la para-hôtellerie, c’est-à-dire si vous proposez au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Vous l’êtes aussi si votre bien est en résidence de services sous bail commercial, ou si vous avez opté pour la TVA.

Encore faut-il dépasser la franchise en base, fixée à 85 000 € de recettes pour les prestations d’hébergement. En dessous, pas de TVA à facturer, et l’on retombe dans le cas général.

Une précision qui compte si vous êtes dans cette zone : le Conseil d’État a durci en novembre 2025 l’appréciation de ces quatre services. Un ménage unique en début de séjour ne vaut plus « nettoyage régulier », et une boîte à clés ne vaut plus « réception de la clientèle ». Si vous vous pensiez en para-hôtellerie sur des services de façade, la question mérite d’être réexaminée.

✍️ Ce que vous avez à faire, concrètement

1. Choisir une plateforme agréée. C’est par elle que transitent les factures électroniques. La liste officielle des plateformes immatriculées par l’administration est publiée sur impots.gouv.fr — et plusieurs proposent une offre gratuite pour les indépendants et les très petites structures.
2. Y rattacher votre SIRET, celui de votre activité de location meublée. C’est ce rattachement qui permet à vos fournisseurs de savoir où vous adresser leurs factures.
3. Prévenir vos fournisseurs si vous en avez qui facturent encore au format papier ou PDF par courriel : ils basculeront, au plus tard en septembre 2027.
4. Continuer à archiver. L’obligation de conservation des pièces justificatives ne change pas. Vérifiez que l’archivage est bien inclus dans l’offre que vous choisissez : ce n’est pas toujours le cas dans les formules gratuites.

Un mot sur une confusion tenace : le Portail Public de Facturation ne permet plus d’émettre ni de recevoir des factures. Le projet d’une solution publique gratuite a été abandonné en octobre 2024. Le portail subsiste comme annuaire et comme concentrateur de données pour l’administration, mais il faut passer par une plateforme privée agréée.

🧾 Et vos justificatifs de charges dans tout ça

Si vous êtes au régime réel, chaque facture reçue est une charge à enregistrer : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux, honoraires. La bascule au format électronique ne change ni ce que vous déduisez, ni la façon dont vous le comptabilisez — elle change seulement le canal par lequel la facture vous arrive.

Dans Ma compta LMNP, vous décrivez la dépense en une ligne — la date, la nature, le montant — et le logiciel la traduit en écriture comptable, que la facture soit arrivée par la poste ou par une plateforme. Au micro-BIC, la question ne se pose pas : l’abattement forfaitaire couvre vos charges, vous n’avez rien à déduire ligne à ligne.

Vous tenez vous-même votre comptabilité : simple et accessible à tous. Information générale — ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : impots.gouv.fr, fiches « Je suis un loueur en meublé » et « Je suis une SCI » de la DGFiP ; article 289 bis et article 261 D du CGI ; entreprendre.service-public.gouv.fr ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; liste officielle des plateformes agréées sur impots.gouv.fr. Situation au 4 septembre 2026.