La déclaration de TVA annuelle, c’est bientôt fini. La loi de finances pour 2025 supprime le régime réel simplifié de TVA au 1er janvier 2027 : la CA12 disparaît, et avec elle les deux acomptes de juillet et décembre.
⏱ L’essentiel en 30 secondes
- Dernier exercice couvert par la CA12 : celui clos au 31 décembre 2026.
- Dès 2027 : une déclaration par trimestre, sur vos chiffres réels (mensuelle au-delà d’1 M€ de CA).
- Meublé classique sans services hôteliers : vous n’êtes pas concerné — votre location reste exonérée de TVA.
- Para-hôtellerie et résidences de services avec bail commercial : ce calendrier vous concerne directement.
D’abord, êtes-vous concerné ? La plupart des LMNP ne le sont pas
La location meublée « nue de services » — un appartement meublé loué à l’année, un bail étudiant, un bail mobilité — est exonérée de TVA sans possibilité d’option (article 261 D du CGI).
Pas de TVA facturée sur les loyers, pas de TVA récupérée sur l’achat, donc aucune déclaration à déposer. Pour l’immense majorité des LMNP, la fin de la CA12 est un non-événement : rien à faire, rien à changer.
Deux profils de loueurs en meublé sont en revanche assujettis à la TVA :
🏨 La para-hôtellerie
Vous êtes assujetti si vous proposez, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions proches de l’hôtellerie :
- le petit-déjeuner ;
- le ménage régulier pendant le séjour ;
- la fourniture du linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
C’est le cas de beaucoup d’exploitants de locations courte durée « full service » et de chambres d’hôtes.
🏢 Les résidences de services
Logement en résidence étudiante, senior, de tourisme ou en EHPAD, exploité par un gestionnaire via un bail commercial : vos loyers commerciaux sont soumis à TVA. C’est d’ailleurs ce montage qui vous a permis de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat, avec un engagement de conservation de vingt ans.
Encore faut-il dépasser la franchise en base : en dessous de 85 000 € de recettes annuelles d’hébergement (seuil 2026), vous facturez sans TVA et vous n’avez rien à déposer — sauf si vous avez volontairement opté pour la TVA, précisément pour récupérer celle de l’achat ou des travaux. C’est ce dernier cas, très courant en résidence de services, qui fait qu’un « petit » LMNP peut tout de même être un déclarant TVA.
Ce qui disparaît, ce qui le remplace
Jusqu’à l’exercice 2026, l’assujetti au régime simplifié vit à un rythme annuel : deux acomptes calculés sur le passé, puis une CA12 en mai qui régularise le tout — avec parfois de mauvaises surprises au printemps.
À partir de 2027, tout le monde passe sur le modèle de la CA3 du régime normal. Voici le calendrier complet de la transition :
| 📅 Échéance | Ce qui se passe |
|---|---|
| Décembre 2026 | Dernier acompte semestriel (40 %) — il reste dû |
| 1er janvier 2027 | Suppression du régime simplifié : bascule sur le trimestriel |
| Avril 2027 | Première déclaration trimestrielle (T1 2027) |
| Début mai 2027 | Dernière CA12, celle de l’exercice 2026 (solde de l’ancien système) |
La périodicité dépend du chiffre d’affaires de l’année civile précédente : trimestrielle en dessous d’1 million d’euros (tolérance à 1,1 million en cours d’année) — le cas de la quasi-totalité des LMNP assujettis —, mensuelle au-delà. Une option pour le mensuel reste possible dans tous les cas, avec un engagement minimal d’un an.
Pour les exercices décalés, la bascule se fait au premier jour du premier exercice ouvert après le 31 décembre 2026, et la dernière CA12 se dépose dans les trois mois de la clôture.
Avantages et inconvénients pour un LMNP
✅ Les avantages
- Vos crédits de TVA reviennent plus vite. La TVA de vos travaux de janvier se déduit dès la déclaration d’avril, au lieu d’attendre la CA12 de mai suivant — jusqu’à seize mois plus tard. Le remboursement d’un crédit se demande chaque trimestre.
- Fini les acomptes aveugles. Plus d’acomptes calés sur l’année précédente et déconnectés de votre activité : vous payez exactement la TVA de votre trimestre, ni plus ni moins.
- Plus de « surprise de régularisation » au printemps : elle disparaît avec la CA12.
- Cohérent avec la facturation électronique (réception depuis septembre 2026, émission en septembre 2027) : une comptabilité tenue au trimestre s’y branche naturellement.
⚠️ Les inconvénients
- Quatre déclarations par an au lieu d’une — quatre échéances à ne pas manquer, sous peine d’intérêts de retard et de majorations.
- Une comptabilité à tenir au fil de l’eau : plus question de tout reconstituer une fois par an au moment de la CA12.
- La TVA collectée se reverse plus tôt. Pour un para-hôtelier qui encaisse une grosse saison d’été, la TVA de juillet-septembre se paie en octobre — plus question de la garder jusqu’en décembre ou mai.
- Des honoraires comptables potentiellement en hausse si vous déléguez — c’est précisément le genre de tâche récurrente et normée qu’un bailleur autonome peut reprendre en main avec les bons outils.
Comment se préparer d’ici fin 2026
- Vérifiez si vous êtes réellement concerné. Meublé classique exonéré ou recettes sous la franchise en base : vous pouvez refermer cet article.
- Mettez votre comptabilité au rythme trimestriel dès maintenant : classement des factures, rapprochement des encaissements, pour que le premier trimestre 2027 ne soit pas une découverte.
- Anticipez l’effet trésorerie : projetez vos reversements trimestriels 2027 sur la base de vos chiffres 2025-2026, surtout si votre activité est saisonnière.
- Étudiez l’option mensuelle si vous êtes structurellement en crédit de TVA (travaux lourds, acquisition récente) : elle accélère encore les remboursements.
En résumé — la suppression de la CA12 va dans le sens de l’histoire : une TVA déclarée sur le réel, plus souvent, mais plus simplement. Pour un LMNP organisé, c’est moins un fardeau qu’un changement de rythme — et ceux qui tiennent leur comptabilité au fil de l’eau n’y verront presque que des avantages.
Information générale — ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Textes de référence : article 38 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ; article 261 D du CGI ; article 287 du CGI.
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