⏱ L’essentiel en 30 secondes
- Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant la location viennent en diminution du prix d’acquisition quand vous revendez. Votre plus-value imposable augmente d’autant.
- Les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés aussi. C’est la date de la vente qui compte, pas celle des amortissements.
- Trois catégories de résidences de services y échappent : étudiants, personnes âgées, personnes handicapées.
- Sur notre exemple — 180 000 € en 2016, 230 000 € en 2026, 60 000 € amortis — la facture passe de 14 540,50 € à 33 529,10 €. L’amortissement reste malgré tout gagnant : détail plus bas.
C’était l’argument massue de la location meublée au réel : vous amortissez le bien, vos loyers ne sont pas imposés pendant des années, et à la revente vous êtes taxé comme n’importe quel particulier, comme si vous n’aviez jamais rien amorti. Cette asymétrie a pris fin. Voici ce qu’elle change, chiffres à l’appui — et pourquoi la conclusion n’est pas celle qu’on lit partout.
📜 Ce que dit exactement la loi
L’article 84 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts, celui qui définit le prix d’acquisition retenu pour calculer une plus-value immobilière. Le mécanisme tient en une ligne :
Plus-value brute = prix de cession − (prix d’acquisition − amortissements déduits)
Le prix d’acquisition est amputé des amortissements. L’écart avec le prix de vente s’élargit d’autant. Vous ne payez pas d’impôt « sur les amortissements » à proprement parler : ils viennent grossir la plus-value, qui est ensuite imposée selon le régime habituel des particuliers.
🗓 « Mes amortissements d’avant 2025 sont-ils protégés ? » Non
C’est la question la plus posée, et l’espoir le plus répandu. La réponse est venue par une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026 : la règle s’applique en fonction de la date de cession, quelle que soit la date de mise en location du bien.
Un bien loué en meublé depuis 2010, amorti chaque année depuis, vendu aujourd’hui : la totalité des amortissements cumulés depuis 2010 est réintégrée. Il n’y a pas de « stock protégé » d’avant la réforme.
⚠️ À signaler honnêtement : à ce jour, l’administration n’a pas encore publié ses commentaires au BOFiP sur ce dispositif. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 est la seule position officielle disponible. Certains points de détail — le sort de l’amortissement du mobilier, celui des amortissements mis en réserve et jamais déduits — restent débattus entre praticiens en attendant cette doctrine.
🏥 Les trois exceptions
Le législateur a exclu du dispositif certaines résidences de services, pour ne pas décourager l’investissement dans des secteurs jugés utiles :
- ✅ les résidences pour étudiants et pour jeunes de moins de 30 ans en formation, stage ou apprentissage (logements-foyers des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation) ;
- ✅ les établissements accueillant des personnes âgées (type EHPAD) et ceux accueillant des personnes handicapées, mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
- ⚠️ En revanche, les meublés de tourisme, classés ou non, et toutes les locations meublées classiques sont dans le champ. Un amendement voulait limiter la réforme aux seuls meublés de tourisme : il n’a pas été retenu.
🧮 L’exemple complet, étape par étape
Un appartement acheté 180 000 € en 2016, loué meublé au réel, revendu 230 000 € en 2026. Sur dix ans, 60 000 € d’amortissements ont été déduits. Détention : 10 années révolues.
| Étape | Avant la réforme | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | 180 000 € | 180 000 − 60 000 = 120 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 110 000 € |
| Abattement IR (30 % à 10 ans) | base 35 000 € | base 77 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 650 € | 14 630 € |
| Abattement prélèvements sociaux (8,25 %) | base 45 875 € | base 100 925 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 890,50 € | 17 359,10 € |
| Surtaxe plus-values élevées | néant | 1 540 € |
| Total dû | 14 540,50 € | 33 529,10 € |
Soit 18 988,60 € de plus. Deux détails méritent l’attention. D’abord, l’abattement pour durée de détention s’applique aussi à la part réintégrée : plus vous gardez le bien, plus la note s’allège. Ensuite, le passage de 35 000 € à 77 000 € de plus-value imposable fait franchir le seuil de 50 000 € qui déclenche la surtaxe sur les plus-values élevées — 1 540 € qui n’auraient pas été dus autrement.
Pour faire tourner ces calculs sur votre propre dossier, avec vos dates et vos montants, le simulateur de plus-value LMNP est gratuit et sans inscription.
⏳ Les abattements pour durée de détention, votre meilleur allié
Le régime des plus-values des particuliers reste inchangé, et c’est lui qui donne les leviers :
- ✅ Impôt sur le revenu, 19 % : abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ. Exonération totale à 22 ans de détention.
- ✅ Prélèvements sociaux, 17,2 % : abattement de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an. Exonération totale à 30 ans.
- ⚠️ Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, de 2 % à 6 % selon les tranches. La réintégration fait franchir ce seuil beaucoup plus souvent qu’avant : un dossier qui ne l’aurait jamais approché s’y retrouve.
💡 Faut-il pour autant fuir l’amortissement ?
C’est la conclusion hâtive qu’on lit souvent, et elle est fausse. Reprenons l’exemple. Ces 60 000 € d’amortissements vous ont épargné l’impôt sur 60 000 € de loyers pendant dix ans. Pour un contribuable à 30 % de tranche marginale, prélèvements sociaux compris à 47,2 %, cela représente environ 28 320 € d’impôt évité — encaissés année après année, pendant que le crédit courait.
À la revente, la réintégration coûte 18 988,60 €. Le solde reste positif de près de 9 000 €, et surtout : l’économie a été immédiate, la facture est différée, et elle s’allège chaque année qui passe grâce aux abattements. Ce qui a changé, ce n’est pas l’intérêt de l’amortissement — c’est le fait qu’il faut désormais l’anticiper au moment de vendre, et non le découvrir chez le notaire.
Ce qui suppose une chose : savoir exactement combien vous avez amorti. Dans Ma compta LMNP, le registre des immobilisations tient le cumul des amortissements pratiqués et de ceux qui sont restés en réserve, année après année. C’est ce chiffre-là qu’on vous demandera le jour de la vente.
📌 En résumé
- Toute vente postérieure au 15 février 2025 réintègre les amortissements, y compris ceux d’avant 2025.
- Résidences étudiantes, EHPAD et établissements pour personnes handicapées y échappent. Les meublés de tourisme, non.
- Le temps joue pour vous : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
- L’amortissement reste avantageux, mais le calcul de sortie se prépare — surtout à cause du seuil de 50 000 € qui déclenche la surtaxe.
Vous tenez vous-même votre comptabilité : simple et accessible à tous. Information générale — ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; une cession se prépare avec votre notaire. Sources : article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 ; article 150 VB du CGI ; réponse ministérielle n° 10097, JOAN du 24 mars 2026 ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20 (abattements) et BOI-RFPI-TPVIE-20-20 (surtaxe) ; impots.gouv.fr. Situation au 4 septembre 2026, la doctrine BOFiP sur la réintégration n’étant pas encore publiée.