⏱ L’essentiel en 30 secondes. Tenir sa comptabilité LMNP au réel coûte aujourd’hui entre 0 € et 1 000 € par an selon la solution retenue. Le prix n’est pas le bon critère de choix : ce qui sépare vraiment les offres, c’est la télétransmission (l’outil envoie-t-il votre liasse aux impôts, ou devez-vous la ressaisir ?), l’amortissement par composants, le suivi de l’article 39 C et l’export du fichier des écritures comptables (FEC). Nous avons relevé les tarifs et le périmètre de 16 solutions sur les sites officiels de leurs éditeurs, le 13 août 2026.
Transparence. Compta Form’ édite l’une des solutions comparées dans cet article, « Ma compta LMNP », qui est gratuite. Nous l’avons traitée comme les autres : mêmes colonnes, mêmes critères, y compris ce qu’elle ne sait pas faire.
Existe-t-il un logiciel de comptabilité LMNP gratuit ?
Oui. À notre connaissance, un seul l’est sans condition : Ma compta LMNP, édité par Compta Form’. Un espace gratuit, sans abonnement, sans limite de durée ni de nombre de biens, qui couvre la comptabilité au réel simplifié de bout en bout : saisie ou import du relevé bancaire (CSV, Excel, OFX, QIF), amortissement par composants, suivi de l’article 39 C, liasse 2031 / 2033 avec les cases de la 2042-C-PRO en face des chiffres, export du FEC. Sa limite est nette et assumée : pas de télétransmission — la liasse produite se reporte en mode EFI sur impots.gouv.fr, une demi-heure par an.
Les autres formules « à 0 € » du marché couvrent en général une partie du chemin : la tenue est gratuite, la liasse LMNP ou sa télétransmission deviennent payantes. Ce n’est pas un piège en soi, mais lisez la grille jusqu’au bout : ce qui compte est le prix pour aller jusqu’à la déclaration — c’est ce que mesure le tableau plus bas.
Gratuit ne veut pas dire accompagné : Compta Form’ n’est pas inscrit à l’Ordre des experts-comptables et n’intervient jamais sur vos comptes. Le logiciel vous rend des contrôles à regarder, jamais un quitus. Pour voir, logiciel par logiciel, à quelle étape s’arrête la gratuité des formules « à 0 € », lisez notre tableau des quatorze solutions gratuites ou dites gratuites.
Un marché à trois étages
Il y a dix ans, un loueur en meublé au réel n’avait qu’une option : un cabinet d’expertise comptable, entre 500 et 1 000 € par an, souvent davantage la première année et avec un supplément par logement. Aujourd’hui, une quinzaine de solutions en ligne se partagent le marché, et les écarts de prix sont considérables.
Trois étages se dégagent nettement.
- Le gratuit et le quasi-gratuit (0 à 100 €) : des outils qui calculent vos amortissements et produisent votre liasse, mais que vous déposez vous-même sur impots.gouv.fr.
- Le cœur de marché (150 à 300 €) : liasse générée et télétransmise, c’est là que se concentre l’essentiel de l’offre.
- L’accompagnement humain (400 à 900 €) : un professionnel relit et valide votre liasse avant l’envoi.
Les quatre critères qui comptent vraiment
📨 Télétransmission EDI ou dépôt EFI ?
C’est la vraie ligne de partage du marché, et celle dont on parle le moins. Une solution « avec EDI » envoie votre liasse directement à l’administration : vous cliquez, c’est parti. Une solution sans EDI produit votre liasse — les mêmes chiffres, les mêmes cases — que vous reportez ensuite vous-même dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, en mode EFI.
Point important : l’EDI n’est pas obligatoire. Le dépôt en EFI est parfaitement valable pour un LMNP au réel simplifié. La question n’est donc pas « est-ce légal ? » mais « combien de temps cela me prend-il ? » — comptez une bonne demi-heure de report attentif, une fois par an. C’est précisément ce que vous payez quand vous passez de 0 € à 179 €.
🏗️ L’amortissement par composants
Un bien immobilier ne s’amortit pas d’un bloc. On isole d’abord le terrain, qui ne s’amortit pas, puis on décompose la construction : gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements — chacun avec sa propre durée. Le mobilier suit son propre plan. Une solution qui amortit « le bien » sur une durée unique vous fait perdre de la charge déductible, ou vous en fait prendre trop.
C’est le cœur technique du sujet. Pourtant, la moitié seulement des solutions relevées annonce explicitement l’amortissement par composants sur son site. Les autres restent vagues sur la méthode employée.
📊 L’article 39 C, le grand oublié
C’est la règle la plus spécifique au meublé, et la plus mal connue. L’article 39 C du code général des impôts plafonne l’amortissement déductible : vous ne pouvez pas creuser un déficit avec vos dotations. La fraction non déduite n’est pas perdue — elle constitue un stock d’amortissements réputés différés, reportable sans limite de durée, que vous imputerez sur vos exercices bénéficiaires.
Concrètement : si votre outil ne suit pas ce stock année après année, vos liasses seront fausses dès le deuxième exercice, et vous perdrez de la charge déductible pour de bon. C’est ce qui distingue une véritable comptabilité LMNP d’un tableur amélioré — et c’est le point sur lequel les sites des éditeurs sont, dans leur immense majorité, silencieux.
🗂️ Le FEC : une obligation légale, pas une option
Dès lors que votre comptabilité est tenue à l’aide d’un logiciel — et même d’un simple tableur — l’administration peut vous en réclamer une copie sous forme dématérialisée : c’est le fichier des écritures comptables, ou FEC (article L. 47 A-I du livre des procédures fiscales).
Ce n’est pas un export libre : son format est normalisé par l’arrêté du 29 juillet 2013, codifié à l’article A. 47 A-1 du même livre. Il impose 18 champs obligatoires dans un ordre précis — code et libellé du journal, numéro et date d’écriture, numéro et libellé de compte, référence et date de la pièce, libellé, débit, crédit, lettrage, date de validation, devise — avec les écritures classées par date de validation, des dates au format AAAAMMJJ, des comptes en nomenclature du plan comptable général, et un fichier par exercice. Un fichier non conforme est rejeté comme s’il n’existait pas.
La sanction est chiffrée à l’article 1729 D du code général des impôts : 5 000 €, ou une majoration de 10 % des droits en cas de rectification si ce montant est plus élevé.
Il y a une seconde raison, très concrète, de vérifier ce point : le FEC est votre porte de sortie. C’est le format standard qui permet de reprendre votre comptabilité ailleurs — chez un autre éditeur, chez un expert-comptable. Sans FEC ni export comptable, changer d’outil signifie tout ressaisir. Or trois des solutions de ce tableau ne mentionnent nulle part l’export FEC sur leur site, et chez l’une d’elles il constitue la seule différence entre la formule à 219 € et celle à 249 €.
Le comparatif
Tarifs TTC relevés le 13 août 2026 sur les sites officiels, hors promotions. Classement par prix croissant. « Non mentionné » signifie que l’information ne figure pas sur le site de l’éditeur — pas que la fonction n’existe pas.
| Solution | Tarif 2026 | Plusieurs biens | Liasse 2031 + 2033 | Télétransmission | Export FEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Ma compta LMNP (Compta Form’) | 0 € | illimité | oui | non — dépôt EFI | oui |
| LMNP Facile | 49 € | illimité | oui | non | oui |
| Limpee (ISYDEC) | 96 € | illimité | oui | + 18 € en option | oui |
| Déclarer ma location meublée | 159 € | illimité | oui | oui | oui |
| LMNP.ai | 179 € | illimité | oui | oui | oui |
| Locaeo | dès 199 € | illimité | oui | oui | non mentionné |
| Decla.fr | 219 € | illimité | oui | oui | formule à 249 € |
| Qlower | 269 € + 130 € / bien | facturé | oui | oui | non mentionné |
| Loueur Meublé Gestion | 269 € | illimité | oui | oui | oui |
| Ownily | 299 € | illimité | oui | oui | oui |
| Amarris Immo (Solo) | 299 € | illimité | oui | oui | oui |
| JeDeclareMonMeuble (Essentielle) | 299 € | illimité | oui | oui | oui |
| Indy (Premium) | 288 € HT, soit ≈ 346 € | — | oui | oui | oui |
| Amarris Immo (Expert) | 444 € | illimité | oui | oui, validée par un expert-comptable | oui |
| Nopillo | 599 € + 100 € / bien | facturé | oui | oui | non mentionné |
| JeDeclareMonMeuble (Intégrale) | 629 € + 120 € / bien | facturé | oui | oui, validée par un expert-comptable | oui |
| Cabinet d’expertise comptable | 500 à 1 000 € et plus | + 80 à 150 € / bien | oui | oui | oui |
Trois pièges de lecture des prix
- ⚠️ Le prix « après déduction fiscale ». Plusieurs éditeurs mettent en avant un montant très bas — 154 €, 226 € — qui n’est pas leur tarif mais un reste à charge calculé après déduction de la dépense de votre résultat, en supposant une tranche marginale à 30 %. Le prix réellement prélevé sur votre carte est presque deux fois plus élevé. Et si vous êtes à 11 % de tranche marginale, l’écart se creuse encore.
- ⚠️ Le prix hors taxes. Dans un marché qui s’adresse à des particuliers, certains affichent du HT. Ajoutez 20 % pour obtenir ce que vous paierez.
- ⚠️ Le prix par bien. Un tarif d’appel attractif peut doubler dès le deuxième logement : + 100 €, + 120 €, + 130 € selon les offres. D’autres solutions ne facturent rien de plus, quel que soit le nombre de biens. Si vous avez deux logements ou plus, c’est le premier chiffre à vérifier.
Et l’adhésion à un centre de gestion agréé ?
C’est un réflexe qui n’a plus lieu d’être. La loi de finances pour 2025 a abrogé le statut d’organisme de gestion agréé (articles 1649 quater C à O du CGI) à compter du 16 février 2025. Dans le même mouvement, la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion de l’article 199 quater B a été supprimée : elle s’est appliquée pour la dernière fois aux exercices clos au 31 décembre 2024. Quant à la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents, elle avait déjà disparu depuis l’imposition des revenus 2023.
Autrement dit : en 2026, adhérer n’apporte plus aucun avantage fiscal. Vos frais de comptabilité restent simplement déductibles de votre résultat, que vous adhériez ou non. Si une offre vous facture un supplément à ce titre, demandez ce qu’il recouvre concrètement.
Alors, comment choisir ?
- Comptez vos biens. C’est la variable qui fait le plus bouger la facture. Multi-biens sans surcoût, ou tarif par logement ?
- Décidez si la télétransmission vaut son prix pour vous. Le dépôt en EFI est légal et gratuit ; il vous coûte une demi-heure une fois par an. À vous de dire ce que vaut cette demi-heure.
- Vérifiez la méthode d’amortissement. Décomposition par composants ou durée unique ? Si le site reste vague, posez la question avant de payer.
- Posez la question de l’article 39 C. « Comment suivez-vous le stock d’amortissements réputés différés ? » La réponse vous dira tout du sérieux de l’outil.
- Exigez le FEC. « Puis-je exporter mon fichier des écritures comptables au format de l’article A. 47 A-1 ? » C’est à la fois votre obligation en cas de contrôle et votre liberté de partir. Si la réponse est floue, ou si le FEC est vendu en supplément, vous savez ce que vous achètez.
- Demandez-vous si vous voulez un regard humain. Si votre situation est complexe — indivision, para-hôtellerie et TVA, bascule vers le statut professionnel, cession — un expert-comptable qui engage sa responsabilité reste la bonne réponse, et son coût se justifie.
En résumé. Entre 0 € et 1 000 €, tout le monde produit une liasse. Ce que vous achetez au-dessus de zéro, c’est essentiellement la télétransmission, parfois la synchronisation bancaire, et au-delà de 400 € le regard d’un professionnel qui engage sa responsabilité. Avant de comparer des prix, comparez donc quatre choses : le traitement du multi-biens, la méthode d’amortissement, le suivi de l’article 39 C, et l’export FEC.
Et si vous voulez commencer sans rien dépenser : Ma compta LMNP est gratuite, sans abonnement et sans limite de nombre de biens — saisie guidée, import de relevés bancaires, amortissement par composants, suivi de l’article 39 C, liasse 2031 et 2033-A à D, exports PDF, CSV et FEC conforme aux 18 champs réglementaires, et reprise d’antériorité si vous venez d’un autre outil.
Information générale — ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Tarifs et périmètres relevés le 13 août 2026 sur les sites officiels des éditeurs, hors promotions ; ils évoluent fréquemment et doivent être vérifiés avant tout engagement. Textes de référence : article 39 C du CGI ; articles L. 47 A-I et A. 47 A-1 du livre des procédures fiscales (arrêté du 29 juillet 2013) ; article 1729 D du CGI ; article 11 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ; article 199 quater B du CGI (abrogé).
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